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基本案情
日前，郑州市中级法院公布一起房屋租赁合同纠纷案例。
案涉房屋系独栋3层小楼，于20世纪八九十年代由某社区居民委员会在村集体土地上自行建设。2009年5月，某社区居民委员会将案涉房屋出租给康某，后康某将案涉房屋整体转租于洪某，洪某装修后用于经营。其间，康某一直依约支付租金。2021年9月，某社区居民委员会提起本案诉讼，请求确认其与康某签订的房屋租赁合同无效，并请求判令康某返还房屋，支付房屋占用期间的收益。
判决结果
一审法院认为，关于案涉房屋是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，应由案涉房屋占有土地的规划性质决定，即占有土地属于城镇规划还是乡村规划，不能单纯以土地属于国有土地还是集体土地认定，根据某社区居民委员会提交的《郑州市土地利用总体规划（2006-2020年）》调整方案，案涉房屋在城镇规划区内。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋未办理建设工程规划许可证，且未经相关主管部门批准建设，故一审法院对某社区居民委员会要求确认案涉房屋租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。
二审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，租赁合同无效的规定，主要是指就违法建筑签订的房屋租赁合同无效。康某承租的房屋系20世纪八九十年代由某村民委员会（某社区居民委员会前身）在该村集体土地上自行建造，当时尚没有村民委员会在本村集体土地上自建房屋需要办理建设工程规划许可证的规定，且在案证据不能证明案涉房屋曾被行政主管部门认定为违章建筑或曾因规划问题受到过行政处罚，故一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定案涉房屋租赁合同无效，适用法律有误，予以纠正。
法官说法
审理房屋租赁合同纠纷，需对租赁合同是否有效予以确认。改革开放以来，我国城镇化发展迅速，无论是大中城市或是小城镇都在迅速扩张，房屋租赁市场一片繁荣景象。租赁标的物的建设年代、占用土地的位置及规划用途、规划是否发生变更、是否存在扩建、是否因规划问题受到过行政处罚等情况均不相同，致使人民法院在处理房屋租赁合同纠纷案件时，对合同效力的认定标准不一致，裁判尺度不统一。按照2009年实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
本案中，案涉房屋建造于20世纪八九十年代，占用的是村集体土地，不属于城市规划区，当时《中华人民共和国城乡规划法》尚未颁布，某社区居委会（当时为村委会）在乡镇集体土地上建设房屋不需要办理建设工程规划许可证。一审法院未考虑房屋建造时的法律规定，房屋所在地变更为城市规划区后，房屋从未受到过行政处罚的事实，简单认定合同无效，进而判决承租人康某返还房屋，可能导致房屋的实际使用人投入巨额装修后无法正常使用案涉房屋，也不利于租赁市场的发展和社会经济秩序的稳定。
二审法院综合考虑案涉房屋建设的年代背景、当时的法律规定及房屋虽已处于城市规划区，但从未受到过行政处罚等因素，根据法不溯及既往的原则，认定房屋租赁合同有效。该认定与房屋实际上符合城镇规划，客观上已经出租多年的现状相符，亦有助于活跃租赁市场，保护交易安全，同时起到了稳定市场经济秩序，优化营商环境的积极作用。 （郑志军）