在线荐稿记者博客联系记者
□河南法制报记者 王晓磊 通讯员 王新
案例一 物业费水费引纠纷 只因交房没结算
去年7月，王先生和宋某签订房屋租赁合同后，王先生将自己名下的一套房屋交付宋某使用。合同约定：使用期间的水电费、物业费由承租人宋某承担。今年3月，房屋退租后，王先生才发现宋某未缴纳部分水费、物业费。双方多次协商未果，王先生诉至郑州市中原区法院，要求宋某支付物业费、水费共计1111.4元。
法院受理案件后，法官助理侯雪晓与双方当事人进行了沟通，了解到宋某的家人在租房期间已经通过微信转账的方式，向物业公司的工作人员支付了925元物业费。对此，宋某很气愤：“明明是退租的时候房东自己没有算清楚，现在反而把我们告了！”
经过清算，核算出未缴纳的物业费、水电费共计207元。最终，双方达成调解协议，宋某当庭履行207元。
案例二 解除合同有规矩 不是想解就能解
2021年9月，李先生与于某签订房屋出租代理合同，约定月租金为2650元，每3个月支付一次，合同期限3年。合同一直正常履行，2022年11月开始，于某没有再支付租金。李先生发现于某擅自更改了房屋内部结构，将客厅增加了隔断，两居室房屋内居住了5人，且个别家具被损坏，卫生脏乱差。
与于某多次沟通无果后，李先生诉至郑州市中原区法院，要求解除与于某签订的合同；于某支付2022年11月和12月的租金，赔偿维修房屋家具家电费用，赔付2倍违约金，并恢复房屋原状，拆除多余建设围挡。
被告于某辩称，部分租客不再续租，拖欠房租未支付，自己也是受害者。再加上一些不可抗力因素，双方终止房屋租赁合同不属于违约行为，不应支付违约金。
法院审理后认为，原、被告庭审中均请求解除合同，法院予以准许，认定合同解除日期为2023年1月。原、被告对因不可抗力减免租金减免、延期支付等问题事先未予约定，事后未能协商一致而解除合同，故认定双方均不存在违约，但在此期间的租金损失应公平分担。合同解除前未付租金周期为两个月，原、被告各负担一个月，减去于某已经支付的租金700元，剩余应支付的租金为1950元。另根据合同约定，合同期满被告有义务将房屋恢复原状。
法官提醒
租房要注意以下事项：
1.通过正规的网站交易平台、租房App或中介公司寻找房源，要实地考察房子实际情况。
2.签订租赁合同前，需要确认房屋所有权、转租权等情况，主要包括是不是房主本人直接出租；如果是转租，转租人有没有转租权，剩余租赁期限还有多长时间，还要尽可能与房主取得联系，核实信息，以防受骗；还需要询问了解有没有被法院采取查封措施，是否已被列入司法拍卖程序等。
3.签订租赁合同时，需要确认水、电、气、物业等费用是否存在欠缴情况，还需要确认房屋内家具家电的数量、新旧程度等情况，这些确认情况可以写入合同。房租的具体数额、支付方式、支付时间、支付周期、租赁期限等重要内容，双方协商一致后，也要逐一写入租赁合同。
4.如要提前解除合同，需要双方协商一致，包括租金结清到什么时间、押金是否全额退还、房东什么时间收房等。协商过程和协商结果也要留存证据。
5.合同履行完毕进行交房或提前解除合同后交房，要与房东办理交接手续，包括家具家电情况，水、电、气、物业等费用的结算等情况，减少后续麻烦。
6.如果产生纠纷，应注意留存好证据，便于维护权益。