管城回族区陇海马路街道陇三社区北三街118号院。
新建街11号院对面地面安装大量私人地锁。
新建街5号院的大量飞线。
□本报全媒体记者程贺文/图
无主管单位、无专业物业、无维修基金——长期以来，被称为“三无楼院”的老旧小区，普遍面临基础设施老化、环境脏乱、自治基础薄弱等难题。
近日，记者走访郑州市二七区、中原区、管城回族区多个此类楼院，发现这些曾被贴上“脏乱差”标签的院落，正在克服居民意见难统一、资金筹措压力大、自治能力不足等困难，通过居民自治、社区托底、政府引导等多种方式，逐步探索可持续的管护路径。
“三无楼院”困境重重
8月4日上午，记者来到二七区福华街街道小赵砦社区新建街片区。这片建于1992年的楼栋，原为郑州铁路家属院。“我在这儿住七八年了，刚来时还有物业，后来就没人管了。”租住在新建街5号楼的网约车司机张师傅告诉记者，目前他每年只交120元垃圾清运费，没有其他物业服务，也没有对应的管护服务。
停车难是他最头疼的问题。“院里很难停车，一般都是把车停在社区外面，然后再走回家。”张师傅指着地面上的地锁说。记者在现场看到，新建街部分公共区域被私装地锁，11号院对面地面地锁密集，道路通行空间被严重侵占。2008年入住4号楼的李阿姨说，因为院里偶尔丢失电动车等，她已经上初中的孙子迟迟不敢买自行车，家里也一直没敢购入用以代步的汽车。
同样的问题，也出现在二七区五里堡街道王立砦社区棉纺东路16号院。“两辆车常年占着车位，我用来跑货运的车只能停在院子外面，确实太不方便，最近打算搬走了。”租户张先生无奈地说。采访中，王立砦社区书记表示，受老城区区位限制，部分楼院周边缺乏公共停车资源，路边停车极易被贴条，停车难、停车乱已成为不少居民的“心头病”。
除了停车问题，维修资金缺失，更是让居民有苦难言。“我们家住顶楼，房顶漏水只能自己掏钱修。前几年楼前排水窨井堵了，也是我们自己出钱疏通的。”新建街4号楼的李阿姨说。
今年夏天，王立砦社区棉纺东路16号院的赵女士曾在网络平台反映，由于院内化粪池清理不及时，导致院里污水漫溢、恶臭弥漫。该院建于20世纪70年代，排污管道日趋老化。社区书记坦言：“多次向广大居民征求改造意见，但是由于在院内铺设管道加上维修，需要的资金数额较大，居民意见始终不统一，污水管网改造只能作罢。”
居民自治遭遇尴尬
记者走访发现，“脏乱差”已不再是“三无楼院”的突出问题。依托社区网格化管理，网格员每日下沉楼院开展安全巡查，保障生活垃圾日产日清，联合片警排查飞线充电等安全隐患，志愿者也会定期开展楼院清扫、杂物清理。
二七区福华街街道小赵砦社区一工作人员告诉记者，2020年郑州铁路家属院完成“三供一业”移交后，没有专业物业入驻，社区开始接手管理。“平时有啥问题直接在群里说就行，社区工作人员都会帮忙。”张师傅向记者展示了社区工作人员在居民沟通群里发布的安全提醒、天气通知等信息。
但社区治理力量有限，在保障基础卫生、日常巡查、矛盾调解的基础上，只能尽力协调居民共同解决公共设施维修等问题。“社区多次引导居民成立自管会，实行居民自治，实现自己的事自己管、自己的钱自己花。”提起居民自治，小赵砦社区工作人员无奈表示，每次提议自治，多数居民都是以工作繁忙、无暇参与为由拒绝配合，导致居民自治体系迟迟无法建立。
居民自治难以实现的困境，也出现在二七区五里堡街道王立砦社区棉纺东路16号院。王立砦社区书记告诉记者，该院仅有36户居民，常住老住户占比低，租户、空房占比高，人员流动性大，自治基础极为薄弱。
积极探索多元模式
为破解“三无楼院”治理难题，王立砦社区尝试将辖区13个零散无主管楼院连片整合为一个小区，仅保留两个出入口。社区书记告诉记者：“楼院整合后，小区增加了非机动车充电桩，也规划了一部分机动车停车位，小区更有序了，安全隐患大大降低。”目前该合围小区基本实行居民自治，下一步将逐步引入专业物业管理。
“连片打包管理”“发动‘五老’人群参与自治”“引进信托制物业”是二七区探索“三无楼院”治理的三种路径。据二七区委社会工作部办公室负责人介绍，传统物业模式下，居民不愿引入物业，往往因为收支不透明、服务不满意。信托制物业则由居民协商议定“谁来干、怎么干”，物业费与公共收益存入共管账户，收支公开，从制度上重塑信任基础。
与信托制物业不同，郑州市管城回族区则积极探索公办物业兜底模式，实行低收费、优服务的“红色物业”治理。8月4日，记者来到管城回族区陇海马路街道陇三社区北三街118号院。业主张阿姨向记者说起引入物业之后小区的变化：“物业入驻后，院里干净又宽敞。俺家物业费一年230元，垃圾天天有人清，路灯坏了有人修，还加装了电动自行车充电桩，很方便。”
陇海马路街道办事处综合行政执法大队副大队长、河南隆美物业管理有限公司总经理赵建涛坦言，老小区老年人多，习惯了之前不交物业费的模式，入驻初期几个月几乎没有收到物业费。“后来通过修路灯、通下水道等便民服务，一点一滴逐渐赢得了居民认可。”
赵建涛详细介绍运营模式：“我们实行一人多岗，道路与楼院清扫不单独聘请保洁人员，电工兼顾所辖楼院及周边多家公共单位的电路维修，提高人员利用率，压低运营成本，实现薄利运营。”目前，该街道102个“三无楼院”，共计涉及3万多居民，都享受到了兜底托管、保本运营、全面覆盖的专业化物业服务，物业入驻率达100%，收费率超过85%。
治理仍需资金扶持
郑州市二七区委社会工作部办公室负责人在接受采访时表示，目前每一个“三无楼院”都由所属社区管理，传统的“三无楼院”现在应被称为“非专业物业管理楼院”。
而针对这类老旧失管楼院治理难题，前不久郑州市住房保障和房地产管理局曾在回复市人大代表建议时表示，将通过改造提质、机制补位、兜底管护相结合的方式，搭建长效管理体系。一方面，持续推进老旧小区全方位改造，翻新管网、道路、安防等基础设施，补齐停车、充电等便民配套，改善硬件条件，降低物业服务入驻和运营成本。另一方面，在暂不具备成立业主委员会条件的楼院，全面推广物业管理委员会模式，解决居民议事难、决策难、管理难的问题，补齐基层自治短板。同时，积极推广公办物业兜底机制，在管城、金水等区域先行试点基础上，依托街道国资物业、公益性托管服务，让长期失管的老旧楼院实现有人管、管得好。
走访中，多名社区工作人员坦言，当前这类楼院治理最迫切的需求仍是资金扶持。老旧楼院污水管网改造、路面修复、车位规整、充电桩建设、门禁安防升级等工程，仅靠居民自筹资金难以推进。
王立砦社区书记建议：“相关部门适当给予老旧小区物业费补贴、专项维修资金等支持，补齐基础设施短板，破解‘反复整治、反复反弹’的治理顽疾，让老旧楼院真正实现提质蝶变。”