案外人对被执行房产享有的权利如何保护？

    案外人是指除当事人以外，其法律上的权益因执行行为而可能受到侵害的人，即与执行标的有利害关系的人，包括公民、法人以及其他组织。当申请执行人申请强制执行被执行人名下财产时，案外人主张被执行人仅为财产的名义权利人，自己才是实际权利人，提起执行异议，是否能够排除法院强制执行呢？

    典型案例

    申请执行人张某与被执行人某公司借款合同纠纷一案中，执行法院依法查封该公司名下某小区2号商铺。随后，案外人赵某向法院提出执行异议。

    案外人赵某称，2008年6月2日，赵某与某公司签订了某小区2号商铺买卖合同，已交清全款，且有某公司开具的收款票据。该商铺于2009年9月27日交房，一直由赵某使用管理。赵某多次催促某公司办理不动产登记手续，但该公司一直未办理。赵某事实上已享有该商铺产权，故赵某请求停止该案执行并解除对某小区2号商铺的查封。

    裁判结果

    中止对某小区2号商铺的执行。

    释法说理

    河南甘棠律师事务所刘芳律师认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，只有同时满足上述四种情形，案外人才能排除法院的强制执行。

    本案中，案外人赵某作为买受人，于2008年6月2日与某公司签订合法有效的书面买卖合同，于2009年9月27日支付全部购房款。案涉商铺交付后，买受人赵某对该房屋行使占有、使用、收益的权利，上述事实发生在2022年10月27日该院查封案涉商铺之前，且房屋未过户原因系该公司未取得土地使用证，非因买受人自身原因。因此，案外人就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权利，对于案外人申请中止执行并解除查封案涉商铺的主张，予以支持。

    （市普法办供稿）