居住权是民法典新增的一种用益物权，是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求，兼具稳定性和灵活性。那么，居住权应该如何设立？居住权人应当如何保障自己的权利？居住权人有哪些法定义务呢？
典型案例
邱某光与董某峰于2006年登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女，董某军系董某峰之弟。董某峰于2016年3月去世，生前写下遗嘱，其内容为：“我名下某房遗赠给我弟弟董某军，在我丈夫邱某光没再婚前拥有居住权，此房是我毕生心血，不许分割、不许转让、不许卖出……”董某峰离世后，董某军等人与邱某光发生遗嘱继承纠纷并诉至法院。法院判决被继承人董某峰名下某房所有权归董某军享有，邱某光在其再婚前享有该房屋的居住权。
判决生效后，邱某光一直居住在该房屋内。2021年年初，邱某光发现所住房屋被董某军挂在某房产中介出售，其担心房屋出售后自己被赶出家门，遂向法院申请居住权强制执行。
法院判决
生效裁判认为，涉案房屋虽为董某军所有，但是董某峰通过遗嘱方式使得邱某光享有涉案房屋的居住权。执行法院遂依照民法典第三百六十八条等关于居住权的规定，裁定将董某军所有的涉案房屋的居住权登记在邱某光名下。
释法说理
河南甘棠律师事务所律师刘芳认为，根据民法典第三百六十六条“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，第三百六十八条“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”，第三百七十一条“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。本案中，邱某光为丧偶独居老人，其对涉案房屋的居住使用权益取得于民法典实施之前，执行法院依照民法典规定的居住权登记制度，向不动产登记机构发出协助执行通知书，为申请执行人办理了居住权登记，最大限度地保障了申请执行人既有的房屋居住使用权利。
刘芳指出，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，居住权也可以基于遗嘱设立。居住权自登记时设立，因期限届满或者居住权人死亡而消灭，居住权不得转让、继承。除当事人另有约定外，设立居住权的住宅不得出租。居住权人作为住宅的占有人，应当妥善使用和维护住宅，不故意损坏住宅，并对住宅履行必要的看护、修缮义务，以保障住宅的居住功能处于正常、良好的状态。居住权人对住宅的使用和维护，应当达到善良管理人的注意义务。如果住宅出现严重损坏或面临危险，居住权人有及时通知房屋所有权人的义务。
（市普法办供稿）