近一时期，楼市出现一个显著的变化，多数置业者在选择楼盘项目时不再轻易被营销话术牵着走，而是根据自己的居住需求来挑选楼盘产品，同时，开发商也不再闭门造车，一味地用设计概念来推荐项目。有业界人士表示，随着住房回归居住本质，楼市正在进入“买方时代”，置业者不再被所谓的居住理念和设计概念所引领，楼市也从“开发商有什么卖什么”转向了“置业者要什么开发商建什么”。
据了解，多年来的楼市营销主要是以开发项目的设计概念作为引领置业者选择的关键，新项目推广之初，首先是要给意向置业者灌输项目设计的理念，无论是南派的园林还是北方的景观，包括居住空间的飘窗、酒店式主卧、餐厨等等，营销话术总会以“引领市场”来做推荐，曾经的一段时间里，置业者“被引领”来选择居住产品让卖方成为楼市主导。
“现在居住的房子真的是落伍了。”十二年前置业的张大爷直言，当年买房子时没有经验，原本是考虑选个三室的，可被售楼员“忽悠”得也没了主意，于是就办了手续选择了一套两居室。等住进来了才发现，客厅不大，两个居室的面积可不小，售楼员说这是全新的居住理念，因为“睡觉”的地方就要宽敞，客厅面积大没有用。可现在是越住越觉得不方便，赶上儿子一家来，客厅更显得不方便。
对于置业者来说，与其选择所谓有潮流感的居住产品，不如考虑自己对居住的实际需求，不能被楼盘项目的设计概念“引领”。在越来越多的置业者不再“被引领”购房，而是着重于自我需求选择居住产品，楼盘营销也开始面临“推荐与引导”的尴尬。有楼盘项目负责人坦言，最初希望打造城市地标级作品，采用大量前沿且造价高昂的设计理念，“但市场反馈让我们清醒地认识到，过于超前的概念和过高的总价，过滤掉了绝大多数有实力的改善型家庭”。经过深度复盘，项目及时调整策略——保持外立面质感和社区园林品质的同时，优化华而不实的公共空间，重点增配更实用的泛会所、儿童活动区和适老化设施，推出面积控制更精准、户型功能更紧凑的产品系列，总价门槛显著下降。调整后，项目到访量和签约率大幅提升。
某开发企业楼盘产品设计师表示，现在的楼盘项目设计要先读懂置业者的市场需求，设计师不是参照，也不是想象，更不是脱离市场的“闭门造车”，面对日益专业的置业者，设计师需要经历一场深刻的产品逻辑转变。而最为关键的是要搞懂置业者真正想要的是什么样的生活居住产品。
业内人士李传涛认为，楼市的产品升级应该越来越符合居住者的要求和审美，而不是设计师自认的“风尚”。如果设计师不能很好地读懂置业者的需求，而是想当然地去设计户型，设计住区景观，甚至去设计一些华而不实的小品装饰，其结果只能是让楼盘产品“曲高和寡”。当置业者不再被引导，当开发商主动俯身倾听，去读懂置业者的需求，楼市便可回归它最本真的模样，即，房子终究是用来住的。
本版撰文 记者 杨维东
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