十年别墅交付难
法官化解六百万元房产纠纷

　　当手机提示音响起，显示第一笔大额调解款项已汇入银行账户时，张某终于长长地舒了一口气。这场围绕六百余万元别墅，绵延10余年的购房心结，在承办法官鲁一男锲而不舍的调解与督促下，迎来了关键性进展。

　　2011年张某满怀期待地以六百余万元购买了某知名开发商开发的高端别墅，双方签订的商品房买卖合同约定2012年7月31日交付房屋，但约定时间已过，房屋也已建成，交房的音讯却石沉大海。后张某因故到海外居住生活，该开发商的联系工作人员也多次更换，再加之疫情影响张某无法回国了解情况。这10余年间张某始终未能等来收房通知，却收到了法院的一张传票。

　　2023年张某因“拖欠物业费”被小区物业公司将其同开发商一起告上法庭，后经法院认定开发商不能证明其已履行通知交付义务，案涉房屋也未能完成转移交付，法院判决由开发商承担物业费用，张某不承担付款责任。

　　此后，张某向开发商发出了书面催告要求其履行交房义务，开发商却依然以沉默相对。无奈之下，2024年张某将开发商诉至津南法院，要求解除案涉合同、退还房款并追究其违约责任，同时将提供按揭贷款的银行列为第三人，要求一并解除抵押贷款合同。

　　庭审中，开发商表示因时间跨度太久故无法提供其已通知张某交付别墅的相关手续，但别墅已经取得的竣工验收备案手续可证明其符合交付条件。同时，开发商称因项目已交付多年，若解除与张某的合同，公司已没有销售团队另行出售这套别墅，会给公司带来严重经济损失。银行表示张某一直正常还款，因此不同意解除贷款合同。张某则陈述，自己多年来数次催促开发商交房无果，耗费自己很大精力且案涉房屋因常年无人居住使用，现已然存在安全质量隐患。三方各执一词，矛盾纠纷骤然升级。

　　僵局待破 调解寻思路

　　庭审程序虽已结束，但法官的调解工作才刚刚进入攻坚时刻。“您好，咱们再来说说这个案子。现在开发商也面临资金紧张的困境，若不能继续履行合同，您可能更无法拿到应有的赔偿。主张开发商承担逾期交房违约金及房屋质量维修责任，未尝不是一种更加务实、更能保障您核心权益的选择。”这数十次的电话通话和工作时间之外的微信消息，记录着鲁一男在张某与开发商之间搭建的沟通桥梁。

　　在这5个月的审判调解中，鲁一男始终坚持耐心沟通、释法明理，终于，成功撬动了这起案件僵局，双方达成突破性调解方案：张某撤回解除合同的诉讼请求，开发商分期支付张某巨额违约金，并约定若任意一期未能按期支付，则视为全部剩余款项立即到期，开发商需增加支付逾期支付违约金；同时明确调解协议签订前所有物业费、取暖费等费用均由开发商承担；除主体结构质量问题外，开发商对房屋不再承担质保责任。至此，一份调解书为10余年的购房纠葛画上了阶段性句号。

　　紧盯履行 款项足额“到达”

　　面对首期款项支付时间的临近，鲁一男再次向开发商释法析理，阐明其按期履行首笔款项不仅能够免于承担触发“加速到期”条款及额外的违约责任，更能避免强制执行程序带来的商业信誉损伤与经营风险。在鲁一男的持续敦促与压力传导下，首笔调解款项在最后一天上午足额“到达”张某的银行账户内。

　　纠纷双方均对鲁一男的尽责态度给予高度评价。

　　记者 常健 通讯员 黄茂鑫