■ 深圳报业集团记者 刘思笑
日前，市民邓女士（化名）向深圳报业集团报料称，其居住的小区存在“私家车位”泛滥的情况，导致很多业主停车困难，同时小区还存在车位月卡办理的乱象。
投诉:
有人排队十年没办到月卡
1月26日，记者来到了邓女士居住的龙华莱蒙水榭春天小区。“我们小区停车位很紧张，很多邻居晚上回来都没有地方停车，同时却有很多挂着“私家车位”的空着。”邓女士说，这些“私家车位”多数是小区物业公司私自挂上去的，业主对此意见很大。“同为小区业主，物业公司却区别对待，有些人排队一个月内就能拿到停车月卡，有些排了好几年却拿不到，有一位业主排队快十年了，还没有拿到停车月卡。”邓女士说。
邓女士向记者出示了一份落款是深圳市莱蒙物业服务有限公司的《关于水榭春天花园车位使用和管理情况公告》，该公告显示，小区共有车位1913个，其中固定车位143个，物业管理区共办理停车卡2303张，其中月卡1913张，临时卡390张。记者留意到该公告时间为2025年12月31日。
“我家是有固定车位的，还是一个‘子母位’（一前一后两个车位），但是我还是觉得物业公司有点过分，谁和他们关系好就给谁办理月卡、私家车位待遇，老老实实排队办理月卡的业主却一直排不到。”小区业主李先生（化名）表示，自家的固定车位也是因为此前投诉过物业公司，物业公司觉得他“难搞”才批给他的。“按闹分配，谁难缠就给谁，这是不对的，对其他业主很不公平。”李先生说。
质疑:
物业是否有权支配车位
据邓女士等多位小区业主所说，莱蒙水榭春天小区2期自2011年交房后，停车问题就一直困扰着业主，由于小区没有地上停车场，所以地库月卡的办理就一直很难。但是少部分人却可以快速办理月卡，甚至获得“私家车位”的待遇。
据业主介绍，莱蒙水榭春天小区在开盘之初，开发商向少部分业主赠送了车位。“这些赠送车位也是规定只限本人使用的，但是小区业主群里会出现业主发的车位出租消息。”邓女士向记者出示了一份《车位长期租用协议书（20年）》的协议书复印件，记者发现协议书第四部分第三条为“乙方只限将该车位作为自用停车用途，不得将该车位任意搭建、用于商业或其他用途”的表述。“其实就是小区的物业公司私自作为，他们想给谁办理就给谁办理，想给谁固定车位就给谁固定车位。”一位不愿意透露姓名的住户对记者表示，莱蒙水榭春天小区的物业公司是开发商的物业公司，并且小区至今未成立业主委员会。
“我们小区的车位并没有产权登记，开发商或者物业管理处真的有权利随意支配小区的车位吗？”邓女士向记者表示，业主们已经在深圳政务短信平台查询过莱蒙水榭春天小区的车位产权，得到的答复是“未查询到龙华区水榭春天花园小区地下车库的不动产登记记录”。
物业:
不存在私挂“私家车位”
对于邓女士等业主所说的情况，记者联系到了莱蒙水榭春天小区物业管理方的项目负责人陈先生。陈先生表示并不存在办理停车月卡区别对待的情况。“确实存在少部分业主排队很长时间的情况，但并不是不给他们办理，是联系不到。”物业方表示，小区的所有停车位都是在住建系统上公示的，143个固定车位的业主是与开发商签订过长期协议的。有部分业主在系统里排队时间较长，但是排到后一直无法联系业主，所以才没有办理。邓女士所说的私挂“私家车位”的情况也不存在，“我们发现有人私挂私家车位牌子，也会派人去给他摘除。”
陈先生说，“我们小区（因为开发的时间原因）的车位配比是不足的，小区有两三千户，常住人口一万多人，车位严重不足导致停车的矛盾比较突出。有一些老业主买了房后并没有住在这里，房子有可能已经租出去了，在实际工作中，我们肯定是优先保障业主的停车月卡。”
究竟是业主存在误解，还是物业有不当操作？记者将持续跟踪报道。
律师说法
车位归属有规可循
泰和泰（深圳）律师事务所律师郭兰表示：根据现行相关法律规定，小区车位归属及“私家车位”设置需遵循车位归属的划分规则和“私家车位”的合法设置边界规则。
●开发商所有的车位
依据《深圳经济特区物业管理条例》第86条，规划和自然资源部门会在土地出让合同中与开发商约定车位权属；若约定归开发商所有，该类车位需为规划内非人防、未计入业主公摊的车位。开发商可依法向本小区业主出售、出租或附赠，但需在房屋预售/现售时公示车位数量，并在购房合同中明示。
●业主共有的车位
根据《民法典》第275条，占用业主共有道路、绿地或其他场地的车位，以及计入业主公摊面积的车位，均归全体业主共有。此类车位不得由开发商或物业公司擅自处分，收益需归业主全体。
●人防车位
根据《人民防空法》第5条及《民法典》第254条规定，该部分车位所有权属国家所有，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
●“私家车位”
通常指业主从开发商处通过购买、附赠等方式取得专属使用权的车位。物业公司设置此类车位标识需满足核心前提：仅能依据开发商与业主签订的合法协议操作，不得自行划定或处分车位权属。
同时，物业需履行《深圳经济特区物业管理条例》第85条规定的义务：按月公示包括“私家车位”在内的所有车位使用情况，确保业主对车位分配的知情权。若物业未经协议授权私设“私家车位”，或占用业主共有车位标注专属标识，均属违规行为。