“法官，这下我们总算安心了。”邳州综治中心调解室里暖意融融。某小区业主代表王女士手里攥着调解协议书，眼角眉梢都是笑意。一场牵动135户家庭的逾期交房纠纷，在邳州市法院“示范性诉讼+批量化调解”机制的运作下悄然化解。
事情要从几年前说起。2020年至2021年间，邳州某房地产开发公司的楼盘热销，数百户业主怀揣对新家的憧憬，陆续签下《商品房销售合同》，约定2023年3月31日前交房，并明确逾期交房的违约责任及违约金计算标准。
后因项目工期延误，直到2023年6月才完成竣工验收交付房屋。业主就逾期交房违约金事宜与该房地产公司多次协商，对方却以“不可抗力”为由拒绝承担违约赔偿责任。
2024年底，两位业主率先将开发商告上法庭。随后，陆续有60余名业主集体向法院提起诉讼，另有70余户业主在观望中。
“135户业主如果都走诉讼程序，不仅耗费大量司法资源，处理不好还容易引发群体性矛盾。这批案子事实清楚、争议焦点高度一致，可以试试示范诉讼。”案件研讨会上，承办法官的一句话打开了思路。
以已经生效的2件代表性判决作为“示范案件”，先把裁判标准立起来，再以此为基础推动批量调解。法官依托综治中心，把业主代表和开发商请到一起，拿着示范判决书，一条一条讲：什么情况下才算不可抗力？逾期天数怎么算？违约金标准为什么是这样？讲法律也讲道理，讲结果也讲逻辑。
“以前大家心里没底，总觉得谁闹得凶谁就能多赔。现在听法官一讲，条条框框都明明白白，我们服气。”一位业主代表说。开发商也表示认可：“法院判得公道，我们认。”
为把调解方案做扎实，法院还提前检索了最高人民法院多元解纷案例库，借鉴同类案件“首案示范+类案调解”的成熟经验，确保尺度统一、标准规范。
示范诉讼解决了“怎么判”的问题，但要真正案结事了，还得在调解上下足功夫。
“这么多户业主，更要兼顾各方。”承办法官深知，化解涉众型纠纷需要依靠“众人拾柴”。很快，一张多元联动的调解网铺开了。法院依托多元解纷联动机制，联合住房和城乡建设局、社区、行业监管等部门协同推进。
调解的最大坎儿出在履行环节。受房地产市场下行影响，开发商资金周转紧张，一次性兑付上百户违约金压力很大。
怎么才能两全其美？法官反复琢磨，一个想法渐渐清晰——用物业费抵扣违约金。对业主来说，用违约金抵扣相当于实实在在拿到了赔偿；对开发商来说，不用一下子掏那么多现金，资金压力也会小很多。
这个“点子”一提出来，双方都眼前一亮。经过几轮磋商，抵扣比例、方式、期限等细节一一敲定。135起逾期交房纠纷全部调解完毕并按约履行。