本报通讯员 刘康妮
本报记者 刘 敏
常州经开区戚墅堰街道辖区内有25个无物业小区，多为20世纪七八十年代建成的国企职工宿舍和开放式工房，长期面临设施老化、停车混乱、保洁缺失等突出问题，陷入“财政兜底难持续、市场机制难切入、居民自治基础弱”的治理困境。近年来，该街道以“戚彩邻里”项目为抓手，紧扣常州市党建引领小区治理，以及社区党组织领导下的居委会、业委会（物管会）、物业服务企业协调运行新模式试点要求，分层分类推进无物业小区治理创新，初步形成了一套务实管用的实践路径。
党建引领
构建三级联动的治理主轴
街道坚持“街道党工委—社区党组织—小区党支部”三级联动，推动治理重心下移、资源下沉、责任落细。
街道党工委统筹抓总。成立由党政主要领导牵头的“戚彩邻里”项目专班，实行定人、定时、定责的闭环管理，定期会商重难点问题。
社区党组织承上启下。各社区党组织统筹居委会、业委会（物管会）、物业服务企业等各方主体，搭建协商议事平台，将政策宣传、民意征集、方案优化做深做透。
小区党支部扎根楼栋。在5个试点小区全覆盖建立党支部，组建由党员骨干、社区工作者、物业从业者、法律顾问等组成的“戚彩治理伙伴”队伍，包干到户、联系到人。
因地制宜
分类推进三种治理模式
街道针对25个无物业小区的硬件条件、产权性质和自治基础差异，将小区划为三类，分别匹配不同的治理路径。
对于硬件条件较好、已完成老旧小区改造、居民对规范化服务有迫切需求的小区，推行“物业引入型”规范路径。以花溪社区工房十一区为代表，街道专班牵头，“戚彩伙伴”队伍全程参与，通过逐户走访、问卷调查、议事协商三管齐下，精准锁定“停车混乱”和“保洁缺失”两大痛点。“一张网凝聚”与“一本账运营”联动，线上“智慧物业”与线下同步公示化解疑虑，形成“停车收益+增值服务+政府撬动”的可持续运营结构。“一条链服务”先行解决可视问题换取信任，物业费收缴率从最初的10%提升至60%，以86%的同意率成功引入专业物业服务公司。
对于暂不具备引入专业物业服务公司条件，但停车矛盾突出，且有一定自治基础的小区，推行“自治管理型”渐进路径。以花溪社区工房十三区和站北社区老站北新村28至30幢等为代表，探索“三步走”工作法。先摸底后议事、先建章后收费、先见效后拓展，让居民看到秩序改善后，再逐步拓展服务内容，实现从“停车有序”向“管理有序”递进。
对于业委会运转不畅、物业服务企业已撤场、自治组织功能“空转”的小区，推行“规范提升型”激活路径。以汇龙湾家园、荷花苑为代表，探索形成“三抓三促”工作法。抓组织重建促自治主体归位、抓协商平台促矛盾就地化解、抓公约约束促行为规范有序，全面修订社区居民公约和自治章程，将停车管理、公共收益使用、议事决策程序纳入制度框架，以程序规范推动自治从“能运转”走向“规范运转”。
长效固本
健全运行保障机制
为防止治理问题出现反弹，街道从组织、议事、巡查、队伍四个维度建立健全长效机制，确保治理成效可持续。
建强组织。在试点小区全覆盖建立党支部，建立社区党组织领导下的居委会、业委会（物管会）、物业服务企业三方协调运行机制，形成“党建引领、居委统筹、业主协同、物业落实”的工作格局。
列明清单。推行“问题、责任、整改、销号”四张清单，每月召开联席会议，简单事项当日办结、复杂事项会商研办、困难事项协调督办，重大事项邀请法律顾问把关。
做实巡查。组建居民巡逻队开展每日巡查，线上依托“戚彩邻里”小程序，线下由党组织、物管会、居民代表定期评议，实现线上、线下双向监督闭环。创新“睦邻豆”积分体系，将物业缴费、志愿服务等量化为积分，有效打通“参与—回报—共建”的治理闭环。
育好队伍。分层培育“戚彩治理伙伴”，推动志愿服务从自发走向有序。花溪社区优先招聘低收入群体和困难家庭成员担任自治服务人员，既解决就业又增强归属感。
从工房十一区试点突破，到5个试点小区全面铺开，戚墅堰街道紧扣市级试点要求，初步构建了“党建引领、分类施策、造血运营、长效固本”的无物业小区治理体系。