物业服务费的 诉讼时效应分别计算

【案情】

自2018年起，被告林某某所在的案涉小区业主委员会与原告某物业公司签订了多份物业管理服务合同，委托管理期限自2018年7月6日起至2026年8月9日止，合同中约定了物业服务费收费标准、公共能耗费收取标准等，同时约定了物业费应以一年期为单位按时支付。被告林某某系案涉小区业主，长期拖欠2018年7月6日至2024年12月31日期间的物业费。物业公司于2024年7月12日在被告住宅处进行张贴催收，并多次催要无果后诉至法院。被告林某某辩称，物业公司主张的部分费用已超过三年诉讼时效，不应予以支持。

【评析】

本案是典型的横跨多年物业服务费未支付的案件。在司法实践中，关于物业服务费的诉讼时效计算方式确实存在“整体起算说”与“分别计算说”两种观点。

“整体起算说”认为，物业服务合同的履行特色具有持续性的特点，在合同履行期间，物业服务费应视为一个整体，故其诉讼时效应按照最后一期整体计算。即适用《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

“分别计算说”认为，每笔物业费债务均系独立之债，故其诉讼时效应分段分别计算。即适用民法典第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定。

笔者同意“分别计算说”，主要观点如下：

一方面，物业服务合同中，物业服务费债务系多个相互独立的定期重复给付债务，而非同一债务的分期履行。定期履行的债务和分期履行的同一债务最重要区别在于，债务人的给付总额在债的关系成立时是否确定。在物业服务合同中，物业服务人需要提供的物业服务和业主应当支付的物业费总额，在物业服务合同成立时尚不能确定，而是随时间的延续而发生变化；同时，物业服务合同通常约定物业服务费按照固定周期结算（如一年一交），每个周期的物业费债权相互独立，多个结算周期的物业费债务实为多个相互独立的债务集合；另一方面，“分别起算说”更契合诉讼时效制度的立法目的。诉讼时效制度旨在督促权利人及时行使权利、维护交易秩序和安全。

法院审理后认为，案涉物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满时起算。原告于2024年7月12日催收，诉讼时效期间前推三年即2021年7月12日之前的物业费债权已超过法定诉讼时效，2021年7月12日之后的物业费债权因上述催收行为构成诉讼时效中断。届满之日起的次日起单独计算三年。2021年7月12日之前的物业费债权已超过法定诉讼时效，故法院仅支持自2021年7月12日至2024年12月31日的物业费。