合同解除权行使应审慎权衡双方利益

【案情】

2023年10月，某公司与刘某签订《房屋租赁合同》，约定将某市场一处房屋交由刘某用于经营酒店，租期十年，租金按年足额支付，同时约定承租人逾期支付租金满30日，出租人有权单方解除合同。后刘某拖欠租金17万元，并产生电费欠款。双方就欠款清偿、合同存续多次协商未果，某公司遂诉至法院，要求确认租赁合同自起诉状送达刘某之日起解除，刘某返还房屋、支付占用费；若合同不予解除，则要求刘某付清欠付租金、电费并支付违约金。

法院经审理认为，综合全案履行情况、违约背景、投资规模等综合分析认定，十年期租赁合同不宜解除。如若判令解除，刘某高额装修投入将全部付诸东流，而某公司仅存在十余万元租金、电费损失，还可另行出租获益，双方利益严重失衡，极易引发更大矛盾。诉讼过程中，刘某主动作出履约承诺，酒店计划2025年8月开业，拖欠租金将于当年11月1日前结清，后续租金分期按时给付，足以证明合同仍具备履行可能性。综上，法院判决刘某支付欠付租金17万元、剩余电费3万余元、违约金3万元，驳回某公司解除合同、返还房屋等其余诉讼请求。

【评析】

本案的争议焦点在于：在某公司具备约定解除权，但刘某违约轻微、已形成大额装修投入，解除合同将致双方利益严重失衡时，法院应否支持某公司解除合同。

首先，约定解除权的行使应以违约程度为实质审查标准。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定当事人可以约定解除事由，体现了合同自由原则。但约定解除权并非绝对权利，当违约行为轻微、未动摇合同根基时，解除权的行使可能构成权利滥用。本案中，刘某欠付租金17万元，仅占第一年总租金的24%，且已支付大部分租金。逾期支付系因实际投资人资金周转困难及外部因素干扰，并非恶意违约。某公司在起诉前未给予合理催告期限，直接要求解除十年期租赁合同，其解除权行使与违约程度明显不相称。

其次，合同解除应当平衡双方利益，避免利益严重失衡。公平原则是合同履行的基本准则。本案中，若依约解除合同，根据合同约定，刘某不得拆除装潢设施且不得主张装修补偿，意味着其投入的高额装修将无偿归属某公司。而某公司收回房屋后，可另行出租并获得额外收益，其实际损失远小于刘某的装修投入。此时解除合同将导致双方利益严重失衡，守约方可能利用解除条款获取远超实际损失的利益。因此，基于公平原则，对约定解除权予以适当限制，判令继续履行合同以及支付违约金，可以保护双方的经济损失，实现利益合理平衡。

最后，合同解除应当有维护交易稳定与促进民营经济发展的司法考量。长期租赁合同涉及重大投资与经营预期，合同稳定性对民营企业的持续发展至关重要。本案中，刘某已投入高额装修，酒店即将开业，若解除合同不仅造成资源浪费，还可能引发新的纠纷与矛盾。在裁判中贯彻“稳预期、促发展”理念，慎用合同解除权，给予承租人继续履行的机会，同时通过违约金充分弥补出租人损失，既维护交易安全，又为民营企业纾困解难，体现司法对实质公平的追求，避免形式上的合同自由侵蚀实质上的合同正义。

综上，约定解除权并非不受约束的绝对权利，审理过程中不能照搬合同条文，必须结合违约轻重、利益公平、市场交易秩序多维因素进行综合裁量，平衡契约自由与实质正义。