物业纠纷既是事关群众幸福感获得感的“关键小事”，也是社会治理的“民生大事”。近年来，盐城法院坚持以人民为中心，立足审判职能，探索构建“示范调判、多元协同、源头治理”的物业纠纷化解体系，为辖区居民安居乐业筑牢法治根基。今年以来，全市法院新收一审物业纠纷案件同比下降25.13%，“物业纠纷源头治理‘法治安居’惠民行动”被确定为盐城市2026年度法治为民办实事项目。
优机制 示范调判止纷争
“真是太感谢了！如今物业服务企业和业主之间，多了一些包容，少了一些隔阂。”某小区业主王某感慨道。
某小区100余户业主因不满物业服务质量，长期拒交物业费。多次催交无果后，物业公司诉至经开区法院。
司法实践中，物业纠纷，尤其是物业费催交纠纷，往往具有批量化、同质化的特点。如何实现“审理一案，治理一片”的良好法律效果？
“小物业背后是大民生，关系群众对美好生活的期盼。”谈起涉物业纠纷案件办理，盐城中院党组成员、副院长许成华表示，要坚持以裁判树规则、以示范破难题，通过“示范调判+批量化解”机制，推动物业类纠纷规范化、系统化解决。
理念一变天地宽。受理案件后，承办法官精准研判案件共性、梳理矛盾核心，摒弃“一案一判”办案模式，先行选取其中2起矛盾较为突出的典型案件开庭审理。
“垃圾未及时清理，绿化维护不到位，门禁管理流于形式……”审理过程中，法官深入小区了解情况，走访业主，并将业主们反映的问题逐项梳理清楚，切实找准问题症结。同时，法官坚持双向释法，一方面向物业服务公司严肃指出物业服务存在的瑕疵，深入阐明严守服务准则、履行合同义务的必要性；另一方面耐心疏导业主情绪，引导业主厘清法律边界，明确物业服务瑕疵不等于根本违约，拒交物业费并非合法维权途径。最终，法院结合物业服务实际瑕疵，依法判令业主在酌情扣减部分费用后按约支付物业费。
公正的判决、详细的释法让双方心服口服，并形成了良好的示范效应，剩余近百户业主纷纷参照示范判决，与物业服务公司达成调解协议，该系列纠纷得以妥善化解。
一子落，满盘活。近年来，盐城法院在涉物业纠纷案件办理中，坚持“以点带面、整体化解”工作思路，制定《关于强化审判职能推进小区治理法治化的十项措施》，通过“示范调判+集中化解”机制，高效破解物业纠纷处置难题，实现案结事了人和。2025年以来，共有150余件物业纠纷通过示范调判实现实质化解。
聚合力 多元协同破困局
物业纠纷往往成因复杂，牵涉多方，靠“单打独斗”难以实质化解纠纷。近年来，盐城法院坚持多元协同，主动融入社会治理大局，借助行政、行业、社区以及代表委员等各方力量，加强纠纷联调，凝聚起物业纠纷化解的强大合力。
李某系某小区业主，长期以排水管堵塞、外墙漏水等理由拒绝缴纳物业费。物业服务公司称已多次上门维修，全面履行了合同义务。双方各执一词，矛盾持续激化。协商未果后，物业服务公司将李某诉至亭湖法院，要求其支付拖欠的物业费及违约金。
一审法院依法判决李某按合同支付所欠物业费，同时考量物业服务公司服务有待提升的实际情况，依法驳回违约金请求。李某不服，向盐城中院提起上诉。为实质化解矛盾、提升司法公信力，2025年11月，盐城中院二审公开开庭审理该案，并特邀6名市、区代表委员以及市住房和城乡建设局、司法局相关负责人全程旁听。庭审中，法官逐项核查物业服务标准、房屋漏水成因、双方权责边界等核心事实，让案件审理全程透明可感。
庭审结束后，法院立即召开案件庭审评议座谈会，由代表委员及市住房和城乡建设局、司法局相关负责人立足自身职能与实践观察，围绕物业服务、责任划分、纠纷化解等焦点问题建言献策。
依托代表委员的监督助力与沟通优势，承办法官趁热打铁，开展“背靠背”调解。最终，李某自愿认可一审裁判结果，足额缴纳了拖欠的物业费。物业服务公司也承诺为业主提供更好的服务。至此，矛盾纠纷被圆满化解。
抓前端 源头治理促和谐
物业纠纷表面看只是琐事，但随着矛盾的积压，可能从“家门口的烦恼”演变为“治理中的隐患”。如何将纠纷化解关口前移，促推类案纠纷从源头得到化解？
“办案就是治理，必须抓前端、治未病。”盐城中院民四庭庭长王峰说道。
加强培训指导、细化物业服务规范、加大监督力度……2025年2月，盐城中院专门向盐城市住房和城乡建设局制发了一份司法建议书，详细分析当前业主共有资金管理存在的问题，并提出对策建议。
“法院的司法建议，引导我们主动规范了行业管理！”该建议得到了市住房和城乡建设局的高度重视，并出台了《盐城市住宅专项维修资金管理办法》等制度文件。据了解，该司法建议获评省级优秀，形成的调研报告荣获全省政法系统二等奖。
近年来，盐城法院主动延伸审判职能，坚持普法宣传“入心”，常态化深入社区开展巡回审判，多形式宣传民法典、《物业管理条例》等相关法律法规，让业主和物业服务企业“零距离”感受法律边界，切实营造小区治理良好氛围。
坚持风险预警“靠前”。结合辖区物业纠纷变化趋势，对矛盾多发、投诉集中的小区，与住房城乡建设局、物业管理行业协会常态化开展座谈，及时向街道、社区和物业服务企业发送风险提示函，督促整改服务隐患和短板。
坚持司法建议“固本”。注重发挥司法建议的“靶向”作用，深入辖区多个街道、小区开展实地调研，全面了解小区物业服务运行现状，形成调研报告，制发司法建议书，切实根治顽疾、堵塞漏洞。
民有所呼，法有所应。盐城法院将紧扣“公正与效率”主题，持续健全物业纠纷多元化解机制，不断壮大专业解纷力量，以更实举措化解民生痛点，为培育群众满意的“和美家园”贡献更多法治力量。