“独家代理销售”是否意味开发商丧失处置权

本报记者 翟 敏 本报通讯员 曹秋阳

在商品房销售、楼盘营销等领域，开发商委托专业销售公司进行“独家代理销售”是一种常见的商业模式。对开发商而言，这能借助专业团队快速去化房源；对销售公司而言，“独家”二字意味着市场独占，能有效保障其前期投入的推广成本与预期收益。

然而，当“独家”遭遇“工抵房”或开发商自行销售的情形时，纠纷随之而来。代理合同约定的“独家代理销售”，是否意味着开发商彻底丧失了自行处置房屋的权利？开发商为抵偿工程款而自行出售的房屋，是否仍须向代理公司支付高额佣金？近日，泰州市姜堰区法院审结的一起案件，对此给出了答案。

据了解，某开发商与某房产销售公司签订《委托销售代理合同》，约定开发商将其开发的小区房源委托房产销售公司“独家代理销售”，并明确“包括开发商介绍成交的客户归属均为房产销售公司所有”。然而在合同履行期间，开发商为清偿对施工方所负的工程款债务，将多套房屋作为抵偿物，由施工方或其指定的第三方与开发商直接签约购房。代理公司得知后，主张这些房源均在其“独家代理”范围内，开发商未经其销售即构成违约，应向其支付全部佣金及溢价分成，合计近50万元。双方协商未果，诉至法院。

法院经审理后认为：“独家代理”不等于“排除了委托人的自行销售权”。合同条款的核心规范对象是“代理”，即开发商不得再委托其他第三方进行销售，以保障代理公司在代理市场上的排他性地位，但并未明确禁止开发商自己卖房。而且，“介绍成交”与“自行销售”性质不同，条款中“甲方介绍成交的客户归属乙方”的表述，其法律性质更接近“居间引荐”，而非“全面禁止自销”。将“介绍”扩大解释为禁止一切形式的自行处置，超出了合同文义的合理范围。

法院认为，限制委托人的基本权利须有明确约定。开发商以房屋抵偿工程款，系行使自身财产处分权、解决债务的正当经营行为，不构成恶意规避代理费。若欲限制该项权利，必须在合同中以清晰无误的条款作出明确约定。

最终，法院认定涉案多套“工抵房”系开发商自行处置资产的行为，不属于代理销售业绩，对代理公司主张佣金的诉请不予支持。

承办法官告诉记者，“工抵房”是房地产行业中常见的债务清偿方式。开发商将房屋直接抵给施工方，再由施工方或其指定第三方寻找买家。这一过程中，开发商并未“委托其他代理公司”进行销售，而是以房抵债，属于所有权人对自己财产的正当处置。只要合同中未明确禁止委托人以房抵债，且该行为不具有恶意规避支付佣金的主观意图，司法实践中通常不认定其构成违约，代理公司也无权就此主张佣金。