房地产行业风险持续出清，房企破产案件数量显著增多，土增税清算成为破产处置的突出堵点。土增税征管以国库税收优先为导向，破产程序则坚持全体债权人公平清偿原则。虽然2025年11月27日国家税务总局、最高人民法院联合发布《关于企业破产程序中若干税费征管事项的公告》，以明确相关操作事项，不过有关土增税的实务落地仍存在诸多争议。本文通过梳理房企破产土增税实操难题，提出优化方案，兼顾国家税收安全与债权人公平受偿权益。
一、破产中土增税清算三大现实困境
第一，税款债权定性与破产债权清偿顺位争议。房企开发周期长，大量房源在破产受理前预售，预缴土增税，直至破产阶段的土增税清算税额规模较大。土增税实行预售预缴+项目汇算清缴征管模式，对于项目汇算清缴的应纳税款性质是破产费用或破产前的税收债权存在重大争议，清偿顺位也有很大差异，前者优先于抵押权清偿，后者则劣后于抵押权清偿顺位。
第二，成本票据缺失造成土增税清算难以据实扣除成本费用。破产中，企业财务账簿、成本凭证残缺是常态。税务机关严格执行凭票扣除规则，真实发生的建筑安装工程、配套等支出无票不能抵扣，变相推高土增税税负，压缩可供清偿债权财产，甚至激化债权人矛盾，引发信访。
第三，开发成本与期间费用核算规范错位。这种情况较为常见，本应计入开发成本的支出错归为管理、销售等期间费用，未能充分享受土增税扣除项目政策，客观存在部分项目土增税税负不当加重。
二、破产房企土增税清算路径优化
规范破产项目核定征收适用条件。针对账目混乱、凭证残缺无法查账清算的项目，性质上可以适用核定征收，可以经法院确认账务不清后适用核定征收，兼顾管控税收执法风险、防止税款不当流失同时高效推进清算工作。
引入第三方评估弥补扣税凭票缺失。借鉴旧房评估计税模式，由第三方机构核定项目合理开发成本，落实实质课税与量能课税原则。评估成本费用是税务机关核定权力的体现，对票据缺失的真实成本扣除项目，不再以票据作为唯一扣除依据。
清晰界定税款属性，明确税收优先权适用情形。项目清算产生的土增税，纳税义务发生时点是破产受理后，又非破产受理后处置资产的相关税费，税法的解释适用存在新的分歧。
建立法院、税务、管理人三方协同机制。管理人及时告知税务机关破产受理信息，税务在债权申报期内完成土增税清算核定。重整项目税务机关加强指导，主动适用重组土增税优惠，申请税款缓缴、分期缴纳，提升企业挽救成功率。
破产场景下土增税规则优化，核心是让税收征管适配破产司法程序，在保障国家合理税收的基础上平等保护债权人利益，同时维护基本的交易秩序、稳定企业经营活动发展预期。