吴 倩
【案情】
张某与某公司签订租赁合同，约定张某向某公司租赁钢板桩等器材，并明确租金价格、租赁期限、违约责任等内容。租赁到期后，双方于2024年6月21日就案涉材料款及租金进行约定：材料款及租金总计201万元；房子两套合计150万元，过户由张某负责税金。其间，双方曾以微信方式协商房屋过户事宜未果，张某将两份买受人并非其本人的《商品房买卖合同》交付给某公司。后因张某未按约支付款项，某公司遂诉至法院，请求判令解除双方的租赁合同，要求张某支付欠付租金并返还剩余租赁物。张某辩称，不认可原告诉请，双方已于2024年6月21日达成以房抵债协议，原合同不应继续履行。
【评析】
本案中，双方曾约定“房子两套合计150万元，过户由张某负责税金”，但张某交付的两份《商品房买卖合同》的买受人并非张某本人，且双方未签订信息完整的以房抵债协议，某公司多次催促张某过户后，张某仍未完成房屋的过户手续。
本案的争议焦点为是否应继续履行以房抵债协议。第一种观点认为，以房抵债协议是双方真实意思表示，依法有效，并不违反法律规定，应当继续履行。第二种观点认为，双方虽达成以房抵债协议，但房屋未过户，不发生物权变动，不应当继续履行。
笔者赞同第二种观点。民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”双方的以房抵债协议最终未完成物权变动，不应当继续履行以房抵债协议。
以房抵债协议是否继续履行，需结合不同情形综合认定。第一，若债务人或第三人已按照以房抵债协议约定，将用于抵债的房屋过户登记至债权人名下，完成物权变动，通常可以认定以房抵债协议已履行完毕。第二，若房屋已实际交付债权人占有使用，且具备办理过户的条件，但债务人因自身原因未及时办理过户，法院可能根据具体案件情况，结合协议约定、当事人履行行为等，认定协议已部分履行，债权人可要求债务人继续办理过户手续或承担违约责任。第三，若房屋既未交付也未办理过户，且债务人经债权人催告后在合理期限内仍未履行协议，债权人可选择请求履行原债务或继续履行以房抵债协议。
具体到本案中，双方仅约定“房子两套合计150万元，过户由张某负责税金”，但并未签订包含房屋坐落位置、权属登记情况、抵扣原债务数额等信息完整的以房抵债协议，不足以认定双方达成了债的更改，此时债权人有权选择请求履行原债务。而且，在双方实际履行过程中，张某仅提供买受人非其本人的商品房买卖合同，未提供不动产权登记证书等产权证明材料，且在经债权人某公司多次催促过户后，张某亦未完成过户手续或交付使用房屋，故张某主张继续履行以房抵债协议的抗辩意见，法院最终不予采信。