加强房地产企业破产重整价值识别工作的思考

近年来，房地产行业进入深度风险出清周期，大量房企陷入资不抵债、债务集中违约、项目停工等困境，破产重整已经成为企业破产法的法律框架下化解债务风险、落实“保交楼、保民生、保稳定”政策，平衡多元主体利益的重要司法举措。

目前进入破产的房地产企业包括千亿级上市房企、区域深耕百强房企、本土中小开发商、项目公司四级主体，处置模式分化为整体合并重整、单体项目重整、庭外债务重组、司法清算。普通债权清算模式下平均清偿率低，而具备有效重整价值的房企通过债务削减、期限展期、共益债注入、资产续建，普通债权清偿率明显提高，有效实现停工楼盘交付、职工债权清偿、金融机构抵押债权受偿等多方共赢。

随着企业破产法及相关司法解释的不断完善，各地法院持续深化破产审判改革，推行预重整、府院联动、市场化投资人招募等机制，破产重整价值识别工作逐步走向规范化、专业化。我国重整价值识别工作已形成“法院主导、管理人落实、多方参与、综合研判”的基本运行模式，识别要素从单一财务指标逐步转向多维度综合评估。最高人民法院《全国法院破产审判工作会议纪要》第二十三条明确人民法院审查重整申请，应当审查债务人是否具有重整价值，重点审查其资产状况、技术工艺、生产销售、行业前景等因素。然而上述关于企业破产重整价值识别通用化指标难以适配不同规模、不同经营情况的房企。

研究近五年全国法院生效房地产破产重整成功、失败的典型案例，课题组发现房地产破产企业破产重整价值识别应重点考量营运价值、公共利益、外部保障等三个要素。

营运价值是核心基础要素，房企土地使用权、在建工程、开发资质、项目团队整体组合的营运价值，远高于单项资产拆分司法拍卖价值，法官认定重整价值的首要法律逻辑就是判断整体营运价值是否大于清算价值。营运价值属于法院进行实体审查的商事基础，全部资产必须可以通过司法确权、审计固定价值，债务边界可以通过债权申报、司法核查锁定，不存在无法查明的隐性债务导致后续重整计划无法执行的情况。社会公共利益是重大酌定要素，破产法设置债权分组表决、债权调整、优先权保护等规则，本质上就是对债权人、购房者、职工、建设单位、政府多方利益进行平衡保护，任何一方利益被严重不当减损都会导致重整计划无法通过司法确认。社会公共利益主要审查已售商品房消费者数量、群体性诉讼与信访风险、农民工工资规模等情况，该部分虽不直接产生财产价值，但可以构成法院适度放宽经济指标的正当法律理由。外部配套支撑是重要保障要素，府院联动机制下的政府专项借款、税费缓缴、规划手续、房产手续办理绿色通道必须具备书面行政函件等作为证据；投资人必须签订具备法律效力的框架协议、缴纳履约保证金等，以上材料作为法院认定重整可行性的书面证据。

立足运营价值、公共利益、外部保障要素，制定统一细化、分类适配的重整价值识别标准，实现价值判定标准化、客观化、精准化。首先，要细化价值识别指标，运营价值维度，细化资产负债率、有效资产占比、债权预期清偿率、未来现金流、盈利修复周期、产业链配套地位、行业景气度、市场占有率等指标；公共利益维度，量化商品房消费者规模、上下游企业带动效应、社会维稳价值等指标；外部配套维度，府院联动在税务、土地、办证、纾困专项资金等方面的协同，意向投资人的招募及其评估。其次，要建立分类识别机制，对集团企业（头部房企）重点审查实质合并重整合法性、无形资产抵债合法性等；区域房企重点审查资产属地确权、查封解除可行性等；县域、市域中小房企重点审查单项目法定合规性。再次，划定正负清单边界，具备稳定市场、优质资质、重大社会价值的困境房地产企业认定具备重整价值；划定负面排除清单，无有效资产、长期停业、恶意逃废债的僵尸企业，认定为无重整价值，依法启动清算程序。

（本文系连云港市政法系统2026年重点调研课题“房地产企业破产重整价值识别的调查与思考”的阶段性成果）