房屋超过“保修期” 维修费用谁“埋单”

本报讯（记者 翟 敏 通讯员 曹秋阳）施工合同约定保修期限为2年，那么过了保修期出现严重渗漏，建筑公司是否需要承担保修责任？近日，泰州市姜堰区法院审结了一起建设工程施工合同纠纷，用判决明确了工程质量保修责任的本质，对规范建筑市场、保障工程长期使用安全具有重要的指导意义。

2020年1月，某教育公司与某建筑公司签订了一份《教学楼施工合同》，由建筑公司承建某职业技术学校的教学综合楼。合同明确约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为2年。

工程于2021年3月通过竣工验收并合格，随后交付学校投入使用。然而，在2023年雨季过后（即投入使用后已满2年），学校发现教学楼屋面及多处外墙出现严重渗漏，导致室内墙皮脱落、地板损坏，影响了正常教学秩序。

教育公司及学校多次发函至建筑公司，要求其履行保修义务，对渗漏部位进行维修。建筑公司虽派员到场查看，但均以“渗漏系用户使用不当、气候异常等外部原因造成”“工程已竣工验收合格”“工程已过质保期”等理由推诿，迟迟未进行实质性维修。

为避免损失扩大，教育公司自行委托了具备资质的第三方维修单位对渗漏点进行了彻底修复，共发生合理维修费用人民币35万元。随后，教育公司将建筑公司诉至法院，要求其承担该笔维修费用及相应的误工损失。建筑公司辩称，《施工合同》已明确约定保修期限为2年，现已过保修期，故不应当承担责任。

法院经审理认为，建设工程实行质量保修制度是建筑法的强制性规定。本案中渗漏涉及的屋面及外墙面，属于法定最低5年保修范围的核心内容。虽然双方在施工合同中约定质保期为2年，但与现行法律法规规定的最低5年保修期相抵触，故建筑公司仍需要承担保修责任。

法院根据现场勘查笔录、鉴定意见及维修过程资料，认定案涉渗漏问题属于施工质量缺陷，在法定保修期内发生。建筑公司在接到保修通知后，未在合理期限内履行保修义务，其行为已构成违约。法院认为，在教育公司多次催告而建筑公司拒不履行保修义务的情况下，教育公司为防止损失扩大而委托第三方进行维修，所产生的合理费用理应由建筑公司承担。经对维修方案和费用的合理性进行审查后，法院判决建筑公司向教育公司支付维修费用人民币35万元。