本报通讯员 曹秋阳
本报记者 翟 敏
在物业服务合同纠纷中，业主常以服务质量不达标为由拒交或少交物业费，而物业公司则因长期欠费起诉业主。这类看似“小案”的纠纷，实则关系到千家万户的安居乐业。面对物业纠纷频发的态势，泰州市姜堰区法院积极探索“示范性判决+公式化计算”的批量化解路径，推动矛盾纠纷源头预防和前端化解。自2025年以来，已成功化解物业合同纠纷百余件，取得“办理一案，治理一片”的良好效果。
过滤式把关，减轻诉讼负担
姜堰法院积极融入基层社会治理，将物业服务合同纠纷先行导入人民调解。调解员深入小区，全面了解纠纷症结，耐心听取双方意见，引导当事人在平等自愿、互谅互让的基础上协商解决。大量事实清楚、争议不大的纠纷在诉前阶段便得到有效化解，减轻了当事人的诉讼负担，也为后续审理工作腾出更多精力。对于调解不成的案件，则适时转入审理程序，确保“过滤有度、入口不乱”。
示范性判决，明确裁判规则
进入审理程序后，姜堰法院民一庭注重发挥审判的示范引导作用。对受理的物业服务合同纠纷进行系统梳理与研判，找出最具代表性的案件，依法作出示范性判决。通过精审一批典型案件，明确了核心裁判规则：物业服务存在瑕疵不等于根本违约，不能成为业主拒交全部物业费的理由；但确有证据证明服务质量显著问题的，法院可依据“按质论价”原则酌情调减物业费。
公式化计算，提升调解成功率
在此基础上，姜堰法院对常见抗辩事由和争议焦点进行系统调研与归纳，将分散的审判经验转化为可操作、可推广的治理成果。有了典型判决和计算公式的双重支撑，法院将这套成熟的解纷机制反馈给人民调解委员会，大大提升了诉前调解的专业性和成功率。调解员在调解过程中，参照典型判决的标准和计算公式，向双方详细释明类似案例的裁判结果，帮助当事人形成理性预期，促成批量和解。
从个案精审到类案批量化解，从探索机制到常态运行，姜堰法院这一模式大幅缩短了物业纠纷化解周期，降低了当事人诉讼成本，在“无声”中化解了矛盾，在“无形”中提升了群众获得感。