无物业小区屋顶漏水，3楼受损谁买单？

一栋4层8户住宅楼，顶楼屋顶损坏漏水致3楼业主财产受损，维修责任和损失赔偿咋认定？近日，苏州市中级法院审结一起财产损害赔偿纠纷案，明确无物业场景下，全体业主系顶楼屋顶共同管理人，负有共同维修义务，判令4楼业主和原产权人共同承担40%赔偿责任。

案涉建筑建于2000年，原产权人为农某公司，无物业公司管理。302室业主杨某2024年前便发现家中轻微漏水，多次向农某公司反映并要求维修。2024年1月，石某通过拍卖购得该楼401室、402室，拍卖文件明确披露屋顶坍塌、漏水，约定维修费用由买受人自行承担。2024年4月后，302室漏水加剧，雨水从屋顶破洞渗入4楼再渗至3楼，致杨某家装及家电受损，其诉至法院，要求石某、农某公司维修屋顶并赔偿12万元。

法院依杨某申请委托鉴定，其家装损失36400元，家电损失酌情认定3600元，合计4万元。杨某明确不追加其他5户业主为被告。

关于屋顶维修义务主体，法院认为，依据民法典，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权，不得以放弃权利为由不履行义务。该案中，建筑老化、无物业，屋顶作为共有部分，维修义务应由全体业主共同承担，杨某、石某等均系共同管理人。

关于赔偿责任，法院明确，漏水系屋顶长期破损所致，责任按过错划分：杨某明知漏水却未采取防范措施，自行承担55%责任；石某购屋时明知屋顶问题，未及时维修，承担30%责任；农某公司拍卖前已知屋顶严重破损，且杨某曾反映，部分损失发生于其产权持有期间，承担10%责任；其他5户业主难以预见损失，且杨某不追加，其责任由杨某自行负担。该案经一审、二审，均判决石某赔偿12000元，农某公司赔偿4000元。

法官说法：

顶楼屋顶系建筑公共部位，属全体业主共有，无物业时全体业主为共同管理人，负共同维修义务，楼下业主要求顶楼单独担责不予支持。屋顶漏水致楼下受损，未采取适当措施扩大损失的业主，需按过错担责。该案明确无物业小区共有部分维护及成本分摊规则，引导业主树立权责对等理念，为基层社区治理提供法律指引。