“我购买的宅基地及房屋，为什么无法过户？”

本报讯（通讯员 张雪怡 张家宁）农村宅基地上的房屋，能不能卖给外村人或者城里人？如果卖了，合同有效吗？一旦发生纠纷，买房钱还能要回来吗？近日，宿迁市宿豫区法院审结了一起涉农村宅基地及房屋转让纠纷案件，在认定合同无效的基础上释法析理，使双方利益尽量回到签约前状态。

2021年11月，魏某夫妇将其农村房屋及宅基地以90万元价格出售给城镇居民吴某，约定吴某先行支付85万元，待不动产权证变更登记至吴某名下后，再付清5万元余款。

然而，在办理不动产登记时，因吴某与魏某夫妇并非同一集体经济组织成员，案涉房屋无法登记至吴某名下。吴某遂诉至法院，请求确认合同无效，魏某夫妻退还其购房款。

宿豫法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特定权利，与身份关系紧密相连，具有较强的人身属性和社会保障功能。该案中，案涉住宅的买卖必然涉及宅基地使用权的转让，而魏某夫妇将属于农民集体所有的宅基地出售给其所属集体经济组织以外的吴某，该行为显然违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国民法典》规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。因此，双方签订的房屋买卖合同依法应认定为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故吴某、魏某应恢复到合同订立之前的状态，对于原告吴某的主张，法院予以支持。