本报讯（记者 翟 敏 通讯员 曹秋阳）一场原本顺利的二手房交易，因买方突然反悔而陷入僵局。合同约定的32万元违约金，最终为何只需支付4.4万元？近日，泰州市姜堰区法院审结了一起房屋买卖合同纠纷，案件背后折射出违约金调整规则的司法适用、定金与违约金的择一适用，以及法官如何在契约自由与公平公正之间寻找平衡。
张某与陈某在某房产中介的居间服务下，签订了一份《房地产转让合同》。张某将其名下一套建筑面积134平方米的房屋，以161万元的价格出售给陈某。合同约定，违约方应向守约方支付违约金32万元，并承担守约方实现债权的一切费用，包括诉讼费、律师代理费等。合同签订当日，陈某按约支付了2万元定金。
然而，仅仅三天后，陈某以张某及中介公司隐瞒了房屋已装修、售房人离异等事实，导致自己作出错误购房决策为由，要求解除合同。双方各执一词，协商未果。张某遂诉至法院，要求陈某支付违约金32万元、律师费5000元。陈某辩称：自己购房系用于结婚，张某的婚姻状况对心理产生影响，并且张某并未因合同解除产生实际损失，32万元违约金过高，请求法院予以降低。
案件的核心争议集中在两个问题上：第一，陈某是否构成违约？法院经审理认为：陈某在签订合同前已经查看过案涉房屋，知晓房屋具体情况，其以“非毛坯房”为由要求解除合同，无事实依据；张某出让的房屋系其婚前个人财产，婚姻状况改变不影响房屋转让与产权变更，陈某以“原告离异”为由解除合同，无法律依据。因此，被告单方拒绝履行合同，属于违约行为。
第二，32万元违约金是否过高？如过高，应调整为多少？这是本案的难点所在。根据民法典规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，经承办法官了解：张某至今仍居住使用案涉房屋，并未因陈某违约产生房屋空置损失；陈某自合同签订至发出解约通知不足一个月，违约期间较短。
综合考虑上述因素，法院认为，合同约定的32万元违约金数额明显偏高，依法调整为约定违约金的20%，即6.4万元。陈某提出，应以已付的2万元定金抵算违约金。根据民法典规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者不能并用。本案中，张某选择了主张违约金，故陈某的该项辩称意见符合法律规定，法院予以采纳。
最终，法院判决，在确定违约金为6.4万元的基础上，扣除陈某已付定金2万元，陈某尚需支付原告违约金4.4万元。此外，张某主张的律师费5000元、财产保全保险费500元，符合合同约定，法院一并予以支持。判决作出后，双方均表示认可，均未上诉。
承办法官告诉记者，违约金具有一定的惩罚违约方功能，但惩罚不是目的，其最主要的功能仍是填补守约方的实际损失。法律保护守约方的合法权益，但也不允许守约方因对方违约而获得不合理的暴利。因此，司法实践中，法院会综合考量实际损失、合同履行情况、违约方过错程度、当地经济水平等因素，对明显过高的违约金予以调整。