业主未交车位费，物业就能“抬杆难”？

业主未交纳车位停放费，物业服务企业能否利用管理之便，通过技术手段限制其车辆进出小区？近日，太仓市法院审结的一起物业服务合同纠纷案，对该问题给出了明确答案：物业服务企业不得以催交费用为由，妨害业主的合法通行权利。

原告刘某系太仓市某小区业主，拥有该小区产权车位。小区前期物业公司与开发商签订的合同，以及刘某本人的购房合同中，均明确物业费与车位停放费分项计收。自2025年1月起，刘某因对车位停放费的收取产生异议，未再交纳该项费用。随后，物业公司在小区车辆识别系统中将刘某的车辆降级设置为“临停车辆”。导致刘某车辆无法自动识别出入，每次均需人工干预抬杆，并且在驶离时，还需按临时车辆标准支付停车费用，出行体验与权益受到严重影响。

刘某认为，物业公司此举侵害了其合法权益，遂诉至法院，要求物业公司停止侵权、赔礼道歉。

太仓法院审理后认为，业主对小区公共道路享有共有权，对自有产权车位享有专有使用权，自由、便利地出入小区是其基于物权产生的合法权利。物业公司安装车辆识别系统，初衷应是提升管理效率、便利业主生活，而绝非将其“改造”为催收费用的工具。刘某未按时交纳车位停放费，虽属违约，但物业公司应通过协商、催告乃至提起诉讼等合法途径主张债权，绝不能滥用其占据优势的管理地位和技术控制能力，变相限制、剥夺业主的基本生活权益。该案中，物业公司的行为实质上构成了对业主物权的妨害，已逾越了物业服务的合理边界，属于对管理权限的滥用。

综上，法院判决支持了刘某的诉讼请求，判令物业公司立即停止限制行为，恢复刘某车辆的自动识别通行功能。

>>>法官说法

物业服务企业在履行管理职责时，应当严守合法合理边界。面对业主欠费，物业公司享有债权，但实现债权的途径必须合法，不得将其管理权异化为侵犯业主物权的工具。以技术手段限制业主车辆通行，看似是“维权”，实则已构成“侵权”，直接侵害了业主对公共道路的共有权和对专有车位的使用权。