本案可以排除抵押权人对标的的强制执行

【案情】

2015年5月，易某作为买受人与作为出卖人的张某就某小区车库的买卖达成一致意见，并于当日签订《车库协议》，后易某以现金的方式结清了房款，但一直没有办理不动产过户登记手续。2020年9月，张某为生产经营需要向某银行贷款，并以包含案涉车库在内的7间车库作为抵押，后办理了不动产抵押登记手续。因张某并未按时偿还贷款，某银行向法院起诉，法院经审理后判决张某偿还贷款本息，某银行对张某提供抵押的案涉车库享有优先受偿权。后张某并未按时履行生效判决确定的义务，故某银行于2024年向法院申请强制执行。易某认为其于2015年就购买了案涉车库并实际居住，距今已经有将近十年的时间，某银行无权对案涉车库予以执行，并据此提起了执行异议之诉。

【评析】

本案争议焦点为，易某作为案涉车库的所有权人，在没有办理不动产过户登记手续的情况下，其对于案涉车库的权利能否排除抵押权人的执行？

第一种观点认为，《中华人民共和国民法典》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在没有办理变更登记的情况下，案涉车库的所有权人仍然为债务人张某，故某银行可以基于其对张某的债权对登记在张某名下的案涉车库采取强制执行措施，并在其债权范围内优先受偿。

第二种观点认为，易某在案涉车库抵押之前就购买了案涉车库并付清了购房款，虽然没有办理车库的不动产变更登记手续，但易某主观上并不知道案涉车库有产权证书，其主观上没有不办理登记的故意，故依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，易某对于案涉车库的权利可以排除某银行作为抵押权人的执行。

笔者赞同第二种观点，具体理由如下：

第一，从案涉不动产的性质来看，案涉不动产的性质较为特殊，其并非传统的商品房，而是位于商品房一楼的首层架空车库，虽然客观上该车库具有构造上及利用上的独立性，能够登记为特定业主所有权的客体。但是作为普通大众的购房人没有对车库能否办理不动产登记手续缺乏清晰的认知，加之出卖人后续将车库抵押的情形，可以认为案涉车库的购买人并没有主观上拒绝办理不动产变更登记的故意。

第二，从抵押权人的审查义务来看，某银行系专业的金融机构，其对于贷款的办理具有高于自然人的合理审查义务，也就是办理抵押贷款的审慎、注意义务，在抵押权人没有证据证明其已经尽到上述义务的情况下，法院对其权利的保护应持慎重的态度。

第三，从权利保护的次序来看，表面上购房人系因买卖获得了不动产的所有权，即物权，但是该买卖本质上是为了满足购房人的生存权而产生；同时抵押权人的优先受偿权系一种债权。在上述权利产生冲突时，更应该保护基于生存权的购房人即易某的利益。