赣榆城头法庭联合综治中心化解批量物业费纠纷

本报通讯员 李胜顺 王艺涵

本报记者 王晓红

新年伊始，连云港市赣榆区法院城头法庭的立案窗口就热闹起来，辖区某小区物业服务公司一口气递来几十份物业服务费纠纷起诉状。“法官，我们实在没办法了，小区业主不交费，小区怎么维护？”对此，小区业主表示：“物管人员收钱不办事，道路坑坑洼洼，排水也不畅，凭啥交物业费？”双方各执一词。

面对这样的局面，城头法庭经研判认为，如果简单地“一判了之”，反而会让业主和物业服务企业的矛盾越积越深。为了尽力还原客观事实，得先深入调查，然后多元调解，通过示范裁判的思路，才能从根本上破解“服务不到位—业主不交费—服务更滞后”的怪圈。这样才能既化解当下纠纷，又能破解长效治理难题。

“以前没物业服务的时候，道路破破烂烂，下雨天积水，垃圾堆在楼下好几天都没人清。”王大爷拉着走访法官的手说道，“后来盼来物业服务公司，本以为情况会好转，结果卫生打扫不及时、飞线充电乱象也没人管，我们心里能舒服吗？”说起现在的小区，居民们很是不满。原来，该小区曾长期处于无物业服务状态，基础设施破败不堪，引入物业服务公司后，又因服务标准没达到业主预期、双方沟通不畅，而陷入治理僵局。

“物业服务纠纷看似是钱的问题，实则是服务与沟通的双重矛盾，必须找准症结，才能从源头化解。”承办法官一边整理走访笔记，一边商量对策。随后，法庭迅速开启“双线调查”模式：一方面主动对接属地镇政府、综治中心，邀请工作人员共同参与，梳理小区历史沿革与现实治理困境，结合基层治理资源，共同谋划解纷方案；另一方面干警们分成两组，深入小区实地走访，挨家挨户和业主谈心，宣讲物业服务法律关系与权利义务，面对业主们的质疑，物业服务负责人连忙解释：“各位业主，实在对不住，前期我们确实有做得不到位的地方，人手不足，导致卫生清理不及时，后续我们一定整改，也请大家多监督。”一场面对面的沟通，为矛盾化解搭建起了一座桥梁。

在尽力查明事实的基础上，承办法官认识到，判决虽能定分，但无法覆盖所有潜在争议。最终，城头法庭确立了“调解优先、示范引领”的解纷路径。

法庭将大部分案件分流至驻庭人民调解员，法官及助理全程配合，镇政府、综治中心工作人员协助调解，以“拉家常”的方式与业主深入沟通，消解对立情绪，引导物业与业主换位思考。司法的温度，让矛盾双方逐步消除芥蒂。在法官与调解员的反复沟通下，“物业服务与业主交费是共生共荣关系”成为双方共识。“我们愿意拿出诚意，减免业主部分物业费，后续一定提升服务质量，不辜负大家的信任。”物业服务公司的负责人主动承诺道。

功夫不负有心人，最终29起物业费诉讼案件全部实现调解或撤诉，更带动超200余户业主主动补交物业费，小区治理逐步回归正轨。

老旧小区物业纠纷是基层治理的共性问题，此次示范诉讼的成功实践，为法庭积累了批量物业纠纷化解的有效经验。