法拍房拍卖成交前的“隐藏”费用由谁承担

随着司法拍卖制度的不断完善和健全，法拍房的交付问题早已解决。相比二手房市场相对较高的房价，购房者越来越倾向于通过司法拍卖进行“捡漏”。但是，如何在众多拍品中选中自己心仪的房产，避免因对标的物了解不清而比预期多花其他费用，这就需要广大竞拍者仔细阅读《拍卖公告》，进一步与法院对接标的物具体信息并实地查看标的物现实情况。本文笔者谈一谈大部分竞拍者容易忽略的一个问题，那就是有些法拍房前期所欠缴的物业费、水电费等一些隐藏的费用，究竟由谁承担。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》并没有对这些费用如何支付做出明确且具体的规定，但第六条第（二）款规定，人民法院应当：“查明拍卖财产现场、权利负担等内容，并予以说明。”在实际操作中，有部分法院会在《拍卖公告》中明确表示，“涉及标的物所欠缴的物业费、水电费等由买受人自行了解并承担”。毋庸置疑，这种情况下标的物所欠物业费、水电、燃气等费用就需买受人承担。（2023）渝民申2925号案件中，再审法院就做出了明确判决：《拍卖公告》明确载明标的物所涉及的欠费均由买受人自行了解并承担（包括但不限于物管费、电费、水费、气费等）。《竞买须知》载明，竞买人参与竞拍，即视为已知并接受标的物的瑕疵和权利负担。因此，竞拍人参与竞拍并竞得案涉房屋，则表明其接受案涉房屋上的瑕疵和权利负担，并承担案涉房屋所涉及的物管费等欠费。

另外有些法院则会以一种隐晦的方式表达，“涉及标的物所欠缴的物业费、水电费等由买受人自行解决”。这里的解决，是买受人自己承担还是先行垫付后向原房主主张抑或是与物业、水电公司协商解决，都是需要买受人发挥自己聪明才智，斗智斗勇，解决好之后才能安心入住标的物。

有些人提出，为什么法院不能够从标的物的拍卖款里面优先扣除相应的费用予以解决呢？若优先支付标的物拍卖前就已经产生的欠费，那么就相当于给这些费用赋予了一个“超级优先权”，它们的实现是在其他债权之前。而这些费用是因被执行人欠缴所产生，诉讼过程中一般只能认定为普通债权，这就侵害了其他债权人的利益，尤其是当标的物已经抵押的情况下，这就意味着这些费用对应的债权比抵押权还要优先。

综上，法拍房拍卖成交前已产生的相关费用由谁承担，其实法院在拍卖时已经明确。竞买者只有仔细阅读《拍卖公告》《竞买须知》等法院的公示材料，在详尽地了解清楚标的物所有的权利、负担之后，才不会因为这些隐形费用而悔拍或者后悔。