租赁物瑕疵，承租人能否主张全额退还租金

在房屋租赁实践中，承租人依约交付租金，出租人提供的租赁物却存在瑕疵，该瑕疵的存在直接影响了承租人对租赁物的使用和收益，妨害了双方利益的平衡。承租人往往希望通过租金的调整来弥补损失。那么，租金应当如何调整就成了双方关注的焦点。对于租赁物存在瑕疵时，承租人能否主张全额退还实际使用租赁物期间的租金，在司法实务中存在不同观点，以出租甲醛超标房屋为例：

第一种观点认为，出租人的核心义务在于向承租人提供符合租赁物用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的租赁物存在瑕疵，侵害了承租人的合法权益，致使承租人的租赁目的无法实现，出租人构成违约，无权收取租金，对于已经收取的租金，出租人应当全额退还。出租人提供甲醛气体超标的房屋，侵害了承租人以安全健康为内容的人格权，致使承租人的租赁目的无法实现，相关房屋不应当用于出租，已出租的房屋亦无权收取租金，承租人有权要求退还全部租金。

第二种观点认为，虽然租赁物存在瑕疵，影响了租赁物的实际使用和收益，给承租人带来了损害，但考虑到承租人已经实际获得了租赁物的部分使用利益，对于已发生的租金，应当综合考量具体情况，酌情退还。出租房屋甲醛超标，出租人交付的房屋不符合法律的规定，属于瑕疵履行，承租人使用房屋，纵使可以要求赔偿医药费损失，但其健康仍受有损害，依据民法典第五百八十二条的规定，承租人有权要求减少价款，减少金额由法官根据出租人过错、甲醛超标程度等情形，酌情退还。如果承租人健康遭受损害发生医药费损失的，有权要求承租人赔偿。

笔者同意第二种观点，一方面，租赁合同为双务、有偿合同，可以参照民法典中有关买卖瑕疵担保责任的规定。依据民法典第六百四十六条规定，法律对其他有偿合同没有规定的，可参照买卖合同的有关规定，因此租赁合同可适用买卖合同的相关规定，出租人对租赁物负有瑕疵担保义务。租赁物如有瑕疵无法满足约定用途，导致无法实现合同目的，承租人可要求出租人承担违约责任，对于违约责任没有约定或者约定不明确的，承租人可以合理选择要求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。故承租人有权要求减少租金。另一方面，租赁物虽然存在瑕疵，但承租人已经获得了租赁物的部分使用价值，承租人因承租租赁物而获得了利益，且承租人健康权受到损害与租赁物瑕疵是否存在因果关系以及存在因果关系的参与度问题在实践中亦很难举证，承租人维权成本高、程序复杂、耗时漫长、效率较低，通过酌情减少租金来弥补承租人的损失相对较为便捷、高效。

综上，笔者认为，在租赁物存在瑕疵时，根据出租人过错及瑕疵程度，酌情退还承租人部分租金，更能在保障双方合法权益的同时兼顾公平和效率。