如何运用新时代“枫桥经验”推进物业纠纷治理

薛子裔

当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。今年8月，中共中央、国务院出台《关于推动城市高质量发展的意见》，对城市高质量发展提出部署要求，其中探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式就是一项重点工作。新修订的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，明确居委会监督指导业主大会和业主委员会依法履职，协助调解物业纠纷的职责。

物业管理服务与民生息息相关。物业纠纷金额一般不大，但点多面广，易激化矛盾。运用新时代“枫桥经验”，以党建为引领，以业主为主体，自治、法治和德治融合，共建共治共享，有利于推进物业纠纷治理，实现和谐社区、文明社区建设目标。发挥新时代“枫桥经验”，推进物业纠纷治理机制建设，应辩证处理法治与自治、管理与服务、诉与非诉三个关系。

辩证处理法治与自治的关系，切实加强物业纠纷治理的规则供给。实践中，物业服务质量缺乏明确标准和动态评估监督机制，业主对物业公司缺乏信任，物业纠纷处理难度加大。物业服务质量标准、内容和评估监督等事项有必要通过法律法规、规章加以详细规范。此外，业主自治存在法律供给不足。民法典第二百八十四条虽规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”但当前法律法规、规章没有明确业主大会的主体身份和业委会的民事主体资格，业主大会或业委会缺乏有效的身份证明，没有登记机关，其难以有效地与外部主体建立物业服务方面的法律关系。业委会成员能否适当取酬没有法律法规、规章规定，业委会等自治组织缺乏有效激励。因此，笔者认为要加强法律规则供给为业主自治提供支撑，同时注重发挥业主管理公约等自治规范在推进物业自治中的独特作用，支持法律规则更好地实施。

辩证处理管理与服务的关系，逐步形成多方共建共治共享的格局。物业管理和服务不仅包括物业服务企业的管理服务，还包括职能部门、街道、社区、居委会的管理服务。前者为平等主体间契约型管理，后者为行政型管理。物业服务企业在物业管理中要完善服务标准和工作机制，提高服务能力水平。一些地方探索实行酬金制、信托制等新型物业管理服务模式，厘清物业服务企业与开发商、业主之间的法律关系，发挥民主协商和市场竞争的力量，取得较好效果。应当允许并鼓励探索住宅小区物业管理的多种模式。职能部门在物业管理中，要融服务于管理，在党建引领小区治理、综合执法进小区、公共设施维修资金使用审批与监督等方面下实功、建机制，促进和谐文明小区建设。

辩证处理诉与非诉的关系，为业主提供便捷高效的多元解纷服务。物业纠纷治理既要抓后端、治已病，更要抓前端、治未病，建立健全“党委领导、调解为主、示范判决、综合治理”的调处格局，推进物业纠纷在法治轨道上及时、多元、有效解决。正确处理诉与非诉的关系，推动更多法治力量向引导端、疏导端用力，完善预防性法律制度，完善业主管理公约等自治性规范，建立健全物业纠纷分层预防过滤机制。将非诉机制挺在前，为物业纠纷双方提供调解、商事仲裁和民主协商等解纷“多选项”，将绝大部分物业纠纷化解在诉前。当纠纷进入诉讼环节，法院要做好示范裁判，形成审理一案、化解一片的良好效果。必要时，积极延伸司法职能，通过司法建议、情况专报等方式推进物业纠纷源头治理、综合治理。