购房政策调整能否作为解除合同的事由

【案情】

2023年9月11日，贾某与尹某签订《定金协议》，购买尹某名下某房屋，房屋总价220万元，首付不低于44万元、其余为商业贷款，当日支付定金2万元，并约定于本协议签订后5个工作日内签署《房屋买卖合同》，否则适用定金罚则。当时房贷政策为首付2成。后自9月15日起，首付由2成调整至2.5成。9月18日，贾某因贷款政策变化未按约签订房屋买卖合同。因尹某不同意解约，贾某于10月7日向尹某发送解约通知。贾某诉至法院认为购房政策调整属情势变更情形，其享有法定解除权，尹某应退还定金并支付利息。

法院认为，定金协议签订时房贷政策为首付2成，9月15日-10月9日间，贷款政策发生变化，首付为2.5成，但10月9日又恢复至2成。《定金协议》约定的是首付不低于44万元，即不低于总价的2成，并未约定超2成即可解约，故购房政策调整并不会导致双方不能按约签订房屋买卖合同，且此后贷款政策又恢复为2成，双方亦可继续履行合同，故本案并不符合情势变更情形，贾某应按约定履行，无权解除合同。但考虑签订《定金协议》是为之后签订房屋买卖合同，鉴于贾某拒绝签订本约合同，故确认《定金协议》已解除，但贾某系违约方，无权主张返还定金。

【评析】

本案所引发的法律问题是：购房政策调整，是否构成情势变更，当事人能否以情势变更为由解除合同，并要求返还定金？

首先，根据民法典第五百三十三条规定，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。即适用情势变更原则需满足未为当事人所预见，不可归则于当事人，因情势变更使合同继续履行显失公平，且经当事人先行协商变更或解除合同。

其次，情势变更原则有别于不可抗力和商业风险。不可抗力需满足“不能预见、不能避免、不能克服”，不可抗力将直接导致合同无法履行，可享有法定解除权。商业风险是市场经济的固有特性，是否发生具有不确定性，经营主体应当预见并承担正常波动。而情势变更并不必然导致合同无法履行，其适用应以公平原则与诚信原则为依托，以是否导致合同基础丧失，是否致使合同目的无法实现，是否造成对价关系障碍作为判断标准，应审慎适用。

故，笔者认为，购房政策调整能否适用情势变更原则不能一概而论。但若仅因房贷政策变化导致贷款利率上升，还贷压力增加，应视为购房者应承担的金融商业风险。就本案而言，贾某与尹某签订《定金协议》，约定首不低于2成，并未约定首付不得超过2成，否则可解除该协议。即便贾某未预见首付比例从2成调整为2.5成这一情形，但也非无法克服，达到无法履约的程度，况且支付房款属金钱性债务，即使不能通过贷款方式也可通过其他方式给付。故本案中，房贷政策的调整并不会导致双方不能按约签订本合同，且此后贷款政策又恢复为2成的情况下，双方亦是可继续履行合同，且不会对贾某造成利益失衡。故本案不适用情势变更原则，贾某系违约方，无权要求退还定金。