近年来，物业企业为提升服务品质、拓展盈利渠道，在基础服务之上推出各类增值服务（也称“特约服务”）。然而，在推行过程中，部分物业企业存在收费不规范、边界不清、强制捆绑等问题，加剧了业主与物业企业的紧张关系，引发大量业主投诉和诉讼纠纷。笔者经调研发现，主要存在以下突出问题：
增值服务费与基础服务费捆绑收取，变相强制消费。部分开发商在前期物业合同中捆绑物业增值服务，将接受物业增值服务作为签署购房合同的前提条件。前期物业合同到期后，部分物业企业未将增值服务作为独立可选项目，而继续将其与物业基础服务费捆绑收取，在缴费通知中合并列项，若业主不缴纳增值服务费，则通过各种方式限制业主权限。此类做法属于变相强制消费，严重侵犯业主的自主交易权。
增值服务费定价缺乏依据，透明度不足。增值服务收费普遍缺乏明确的定价机制和成本公示，物业企业多自主定价，未经过业主协商或价格主管部门备案。部分服务项目收费明显高于市场价，如家电清洗、管道疏通等，但物业以便捷性、专属服务等为由抬高价格。此外，收费项目名称模糊，如“综合管理费”“特色服务费”等，并未列明具体服务内容、频次和标准，业主难以判断其收费的合理性。
增值服务与基础服务界定模糊，存在职责重合。目前物业服务内容中，基础服务与增值服务的边界尚未形成统一清晰的界定标准。部分本应属于物业基础服务范畴的内容，如某小区物业甚至将消防演练、电梯应急处理等基础服务归入增值服务范畴，显然违反社会常识。此外，如垃圾清运、公共设施日常维护等职责，也存在与增值服务内容重叠的情况，物业企业借此重复收费或抬高服务价格，引发业主质疑。
因此，为切实保障业主权益，促进物业行业健康有序发展，笔者建议：
明确服务边界，杜绝强制捆绑。行业主管部门应牵头制定物业服务分类指南，清晰界定基础服务与增值服务的范围。必须严格禁止将增值服务与购房合同或基础物业服务强制捆绑，确保增值服务始终作为独立可选项目，切实保障业主的选择权和公平交易权。
规范定价机制，推动收费透明。物业企业应建立协商与公示相结合的定价机制。增值服务价格需经业主委员会或业主大会协商确定，并详细公示服务内容、标准及成本构成。对争议较大的项目，可引入第三方评估或市场竞争机制，同时将收费标准向主管部门备案，实现全过程透明化操作。
统一服务标准，完善监督体系。行业协会应牵头制定标准化服务合同，明确服务规范与违约责任。建立由业主、业委会和主管部门共同参与的多元监督机制，将服务质量评价纳入企业信用体系，形成“承诺-履行-监督-评价”的闭环管理，确保协商约定的服务落地见效。
强化部门协同，统一执法尺度。相关政府职能部门应建立常态化联合监管机制，加大违规行为查处力度。司法部门可通过发布典型案例，统一裁判标准，明确捆绑收费无效、服务缩水违约等处理原则，形成监管与司法的合力，提升行业治理效能。