这一楼小院是“上叠专属” 还是“下叠私产”？

住在靖江市某小区的上叠业主毛某一直有个烦恼：和他同一栋楼的下叠业主胡某一家，把叠墅一层北面的小院围了起来，还安装了防盗门，搞得自己想放点东西、修个空调都得看人家脸色。

“买房时销售明明说这北面小院是专属我们上叠业主的，图纸上都标着‘上叠庭院’呢！”毛某越想越气。他记得当初收房时，这小院还是开放式的，可没过多久，楼下业主就把绿篱换成了围栏，连大门都装上了，彻底成了“私家领地”。

毛某找楼下业主理论，对方却说：“购房合同写得明明白白，这院子归下叠用，我们房价可比你家贵了三十多万，就含着这院子的钱！”

一来二去，两家人从点头之交变成了见面不说话，最后毛某一纸诉状告到了靖江市法院，要求楼下业主拆了大门，或者至少给把钥匙，让自己也能用上这院子。

法官经审理查明，案涉一楼北面庭院属于专有建筑物以外的其他空地，并未明确专属于哪一家，但从物理空间看，该庭院四至清晰明确，且南面与胡某家外墙相连，紧邻胡某家卫生间和厨房,西面与该栋楼单元进户门厅及楼梯间外墙相连，东面和北面在交付时以绿篱围合，与小区内公共道路隔开，庭院的出入口位于该栋楼单元进户门厅内。因此，根据相关法律规定、庭院的物理空间位置以及构造和利用上的一定独立性，北面庭院应为毛某和胡某所在单元楼的四户业主共有，并享有共有和共同管理的权利。

但开发商和该栋楼全体业主签订的《商品房买卖合同》补充协议曾约定，一楼小院根据其坐落区域归对应业主（案涉小院对应业主为胡某）专有使用，因其他业主放弃相应权利，开发商对此在房价中予以折扣体现，而毛某家房价也确实比胡某家购房价格低了不少。

法院认为，补充协议的约定不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。协议约定的内容可以视为业主们就共有的北面庭院专有使用作出了一致的处分约定，且与法院调取的规划图、开发商及物业公司的陈述以及提供的样板间照片、微信聊天记录相互印证，因此可以认定一楼北面庭院由该栋楼全体业主共有，而胡某家享有专有使用权。

专有意味着排他，因此毛某诉称胡某家妨碍其正常使用北面小院，缺乏事实和法律依据。最终，法院驳回了毛某的诉讼请求。

但法官也对胡某一家作出提醒：“专有使用不是说为所欲为，相邻双方应本着方便生活、公平合理等原则妥善处理相邻关系，考虑到上叠业主安装的空调外机及地下室采光井均在案涉庭院内，因此在使用小院时，下叠业主也不得有妨碍上叠业主维修空调外机、遮挡地下室采光井的行为。”