法院判决解除合同并赔偿_江苏法治报_2025年06月24日A08

卖房多年房屋未过户，买受人未支付全部房款并死亡，出卖人应当向谁主张权利？买受人的继承人，是否要继续履行合同义务呢？近日，太仓市人民法院就审结了这样一起房屋买卖合同纠纷。

2020年6月，王某甲将名下一套房屋出卖给哥哥王某乙，双方签订协议并约定房屋售价80万元，先付10万元后，待王某乙名下另一处房屋拆迁款到位即结清尾款70万元。随后，与王某乙长期共同生活的刘某向王某甲汇款10万元。2023年7月，王某乙去世后，因刘某与王某乙未领取结婚证，故刘某将王某甲及其他兄弟姐妹诉至法院主张继承王某乙名下另一处拆迁房产的份额，后经其他法院审理认定，根据王某乙生前遗嘱，该房产份额由刘某继承。2024年5月，刘某因病去世。因王某乙及刘某去世前并未将太仓某房屋的剩余房款支付给王某甲，故王某甲将刘某的继承人诉至法院，要求继续履行协议并支付剩余房款70万元。

法院经审理后认为，首先，刘某继承人明确拒绝履行协议，且从王某乙及刘某购买太仓某房屋的养老目的来看，该协议具有一定人身依附性，在王某乙及刘某相继去世的情况下，房屋买受人的合同目的已经归于消灭。其次，刘某继承人长期居住在其他城市，缺乏购买案涉房屋必要性，且案涉房屋钥匙一直在王某甲处，刘某继承人尚未实际控制房屋。故该协议在法律上和事实上均不能履行，应予解除，对应的权利义务关系终止，考虑房屋跌价等因素，法院最终认定刘某继承人在继承遗产范围内赔偿王某甲损失20余万元。

法官说法：

根据民法典相关规定，合同一方当事人死亡并不属于法定合同终止情形，合同权利义务可由继承人承继，即房屋买受人死亡后，其继承人需要在继承遗产范围内继续履行合同义务，如支付房款并协助过户等，但承担合同义务需以遗产实际价值为限。那么，合同另有约定房屋买受人的继承人无需继续履行合同的情形，如约定一方死亡合同终止；合同具有人身专属性，权利义务不可继承；继承人明确放弃继承，可免除合同义务。该案中，房屋买受人具备特定身份及购买目的，买受人死亡导致合同目的即房屋用途无法继续实现，继承人无法替代，故在继承人明确拒绝履行的情况下，判令合同解除有利于平衡双方利益。