浅议涉及违法建筑物案件的可诉性_江苏法治报_2025年05月27日A07

司法实践中，涉及违法建筑物的案件是否具有可诉性，不能一概而论，要严格区分以违法建筑物为载体而形成的合同纠纷和以违法建筑物确权为内容的纠纷，前者是可诉的应当依法受理，后者属于行政机关职权范围，人民法院不予受理或者裁定驳回起诉。

其一，以违法建筑物为载体而形成的合同纠纷具有可诉性。我国相关法律及司法解释也并未明确涉违法建筑物的案件必然不可诉。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条第一款规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

其二，涉租金或转让款的纠纷具有可诉性，建造人的占有利益应受法律保护。案涉违法建筑物虽未办理建设用地规划许可或施工许可，没有给建造行为披上“合法外衣”，但该建筑物系建造人出资建造，对其进行了有效的管理与控制，并实际占有、使用、收益，形成了事实上的一种占有利益。在建筑物被确认违法并被强制拆除前，建造人的占有利益应受保护。故建造人因追要租金或转让款而向法院起诉，人民法院不能简单以涉及违法建筑物的处理为由而不予受理或裁定驳回起诉。

其三，涉违法建筑物中侵权类的纠纷具有可诉性。如果当事人的诉请主要涉及因违法建筑物妨碍他人通风采光，因违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落和坠落造成他人损害的，并不涉及人民法院对违法建筑物的确权。该类纠纷应属于人民法院受理民事案件范围，从保护当事人诉讼权益的角度考虑，人民法院应当依法审理并作出裁判。

其四，以违法建筑物确权为内容的纠纷不具有可诉性。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。可见，违法建筑认定职权在行政机关，不属于司法机关的审理范围，在案件审理中如遇到当事人要对建筑物的权利归属及实体权益进行认定，应当不予受理或者裁定驳回起诉，司法机关不能以判决、裁定等直接或间接认定违法建筑物的性质。