经营性房屋承租人能否主张征收补偿_江苏法治报_2025年05月06日A07

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。由此，国有土地上房屋被征收人一般被限定为房屋所有权人，然而，经营性房屋承租人通常因添附、经营或者居住等行为，在征收时亦享有一定的补偿利益。近几年，因经营性房屋承租人主张征收补偿利益而引发的行政纠纷不断增多，对该类人员如何予以妥善安置，已经成为征收部门和法院不容忽视的问题。

一、经营性房屋承租人作为征收补偿对象的资格认定

关于经营性房屋承租人能否成为征收补偿的对象，司法实务中主要有三种观点：一是认为其不具有被征收人主体资格，无权与征收部门签订补偿协议或提起行政诉讼，只能通过民事途径向出租人主张权利。二是认为其虽不宜认定为被征收人，但可就涉及其权益的补偿协议、补偿决定提起行政诉讼，违法强拆的，可提起行政赔偿之诉。如遗漏承租人补偿权益的，亦可直接提起履职之诉。三是认为其属于征收补偿对象，享有与房屋所有权人同等地位的被征收人主体资格，可直接与征收部门签订补偿协议。

笔者同意第二种观点。一方面，经营性房屋承租人实际添附、占有房屋并开展经营活动，有权获得装饰装修、停产停业损失、搬迁补助等补偿权益，其与涉及上述权益的征收补偿协议或决定之间存在行政法上的利害关系。但是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已明确将被征收人限定于房屋所有权人，并无其他法律规范赋予承租人作为被征收人，将该类人员等同于房屋所有权人一并认定为被征收人，于法无据。另一方面，现行法律制度及规范已经给予承租人充分的权利救济途径，即使不赋予其被征收人的主体资格，也并不损害其权益。相反，若完全赋予承租人被征收人的主体资格，征收部门不得不与房屋所有权人、承租人等分别签订多份补偿协议，不仅缺乏实际可操作性，也阻碍征收进程，还浪费行政成本和司法资源。

二、经营性房屋承租人征收补偿利益的保护路径

经营性房屋承租人虽非一般意义上的房屋被征收人，但享有的补偿利益不可忽视，其应注重从以下三个方面维护自身权益：

审慎审查房屋租赁合同条款。因长期从事经营活动而对房屋进行大规模添附的承租人，在订立房屋租赁合同时应对征收补偿权益分配标准进行明确约定，以便在征收活动中顺利分割补偿权益。但须注意的是，司法实务中合同约定的“如遇拆迁，由承租人直接与征收方商谈”等条款，多被视为承租双方内部约定，不能与强制性法律规定相对抗。

积极参与征收活动主张权益。承租人应当主动参与征收部门组织的产权调查、资产评估、协商补偿、协议签订等工作，及时主动提交租赁合同、营业执照、纳税证明等材料。实践中，征收部门大多直接与房屋所有权人签订“一揽子”征收补偿协议，承租人可以要求在协议中明确列明其可获得的补偿内容，征收部门也应当严格依照约定，将该部分补偿款直接支付于承租人。

树立合理预期依法开展维权。承租人对涉及装饰装修、搬迁费以及停产停业损失等内容的征收补偿协议或决定有异议的，可就此提起行政诉讼，但承租人以征收部门应当单独对其进行补偿而提起履职之诉的，一般难以得到支持。如承租人对补偿内容并无异议，可通过与出租人协商或者提起民事诉讼方式对补偿款进行分配。这时，征收部门应对补偿款予以暂扣或提存，待纠纷解决后再行支付。对极个别征收部门明知承租人尚未搬离而直接实施房屋拆除行为的，严重损害承租人利益，承租人可就此提起确认违法并赔偿之诉，以合理维权。