本报通讯员 刘祝羽
“非常感谢法官协调执法，促进被查封房产的交易过户！”近日，被执行人高某、戚某某的房产以165万元的价格自行处置完成，实现了债权人、债务人、房产买受人多方共赢，被执行人、买受人、中介公司分别送来锦旗，向宿迁经开区法院执行法官表示感谢。
这是宿迁市法院探索被执行人自行处置的首例“带封过户”案件，也是该院切实解决群众急难愁盼问题的一个缩影。
财产处置是执行程序中的关键环节，直接影响申请执行人胜诉权益的兑现，也对被执行人财产权益产生重大影响。执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，法院往往采取拍卖、变卖的执行措施。2019年、2021年，最高人民法院先后发文，探索允许被执行人在一定条件下自行处置财产。
“执行实践中，当事人自行处置财产，尤其是查封房产的处置，因为无法过户，不能直接买卖。一般采取先解封后交易的方式进行，但房产一旦解封，就存在‘解封期’被转移、抵押或被其他法院再次查封的风险。”执行法官李冬梅介绍道。
面对这一风险，查封后的房产通常采取司法拍卖的方式达成，但通过法拍，价格一般低于市场价，周期较长，且存在流拍风险……如何尽快处置房产偿还债务，促进纠纷化解、助力金融活水流向实体经济？
今年10月29日，最高人民法院下发《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，在完善被执行人自行处置中首次提出“带封过户”，宿迁经开区法院积极探索实践。
在执行申请执行人高某某与被执行人高某、戚某某民间借贷纠纷一案过程中，执行法官调查发现，被执行人涉及多起案件，名下房屋已被多次查封，房产处置后不能覆盖全部债权。若采用传统拍卖方式，债权人和债务人利益均会有不同程度受损。宿迁经开区法院拟通过被执行人自行处置房产的方式化解债务。
在法院主持下，14位债权人与被执行人高某、戚某某对案涉房产达成自行处置初步方案，并在法院准许与监督下，被执行人委托房产中介寻找买家。
因案涉房产已被查封，执行实践中存在两处障碍。一是房产存在查封不能过户，二是买受人支付部分价款，剩余价款申请通过贷款等方式融资，银行不予审批以查封房产申请的抵押贷款。
如何化解障碍，考验着执行的智慧。为促成案涉房产自行处置，宿迁经开区法院协调不动产登记机构、金融机构制定化解方案，在不解除案涉房产查封的情况下，法院依法冻结被执行人戚某某银行账户，作为自行处置的指定账户，确保房产处置资金安全，金融机构“带封审贷”，解决买受人资金不足问题。法院出具成交过户裁定，登记中心“带封过户”，规避买受人购买风险。过户、抵押均完成后，法院再解除案涉房产的查封。
最终，获批房贷的买受人拿到了过户后的不动产权证，买到心仪的房屋，被执行人化解了更多的债务，这才发生了本文开头的一幕。
“这起‘带封过户’案件的成功落地，是宿迁经开区法院积极探索，通过部门联动，打破传统模式，将法院监管与被执行人自行处置相结合的结果。”宿迁经开区法院党组副书记、副院长程黎明介绍说，“‘带封过户’的新实践，全程未增加额外环节，以‘更快捷、零成本、零负担’的方式，最大限度实现处置财产价值，平衡保障了双方当事人权益。”