原房主违约赔3万_江苏法治报_2024年11月22日A08

当下，不少家长为了孩子能上一所好学校，花重金专门购买“学区房”。购买“学区房”后房户合一是能够就读辖区优质学校的必要条件，因此购买房屋后能否在开学前及时落户成为“学区房”买卖合同有别于一般房屋买卖合同的重要约定条款。若卖房者在原房屋上的户籍不能按时迁出，就会成为“学区房”买房者的闹心事。近日，徐州经开区法院审结一起“学区房”过户之后卖方两年多才迁出户口，导致买方孩子未能在心仪学校上学而引发纠纷的案件。

2020年8月6日，王某与孙某签订《存量房买卖合同》，约定：孙某购买王某的房屋，王某承诺在房屋权属转移登记之日起15个工作日内将落户于该房屋相关的所有户籍关系迁出，未如期将户口迁出，每逾期一日，按日支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过15日的，按总房款20%支付违约金。2020年8月31日，该房屋过户。后买方多次催促卖方将房屋内的户籍关系迁出，卖方回复没有地方迁入户口后便置之不理，直至2023年2月2日，王某才将案涉房屋中郭某等二人的户口迁出。因王某违约，孙某向法院起诉主张王某支付总房款20%的违约金17.46万元。

法院经审理认为，依法成立的房屋买卖合同关系受法律保护。根据买卖合同的约定，王某应于案涉房屋权属转移登记之日起15个工作日内将落户于案涉房屋的所有户口迁出。而案涉房屋于2020年8月31日办理权属转移登记，故王某应自2020年8月31日起15个工作日内将落户于案涉房屋的所有户口迁出。通过双方之间的微信聊天记录可以看出，自2020年10月18日至2022年8月10日近两年的时间内，双方就户口迁出事宜多次进行协商，孙某一直催促王某履行户口迁出义务，但王某一直未能履行该义务，应当承担违约责任。因双方就违约金约定过高，法院依法予以调整。结合王某的主观认知、违约行为、过错程度、给孙某家庭造成的实际影响，酌定王某向孙某支付违约金3万元。法院判决后，双方当事人均服判息诉。

法官说法：

优质教育资源具有稀缺性，具有学区的户籍或房产成为入学门槛，许多家长为了孩子上学，不惜重金专门购买学区房。该案中，卖房人明知购房人购房系为子女上学落户，却违反合同约定，未能按照合同约定如期履行户口迁出义务。在购房人多次催促出卖人履约的情况下，出卖人则以各种理由搪塞，导致购房人无法及时将户口迁入，孩子也因此未能就读于心仪的学校，买方的主要合同目标未能实现，应当承担相应的违约责任。家长购买学区房时应详细了解房屋所在学区的入学政策、房屋上的户籍情况，慎重考虑原户籍能否顺利迁出、学位是否空置或已被占用等风险点，将这些购房目的、违约责任尽可能详细写入购房合同。