中介公司未履行谨慎审查义务应承担相应责任_江苏法治报_2024年11月19日A08

【案情】2017年10月，施某和前妻与赵某签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定施某将位于南京市溧水区某处拆迁安置房以45万元的价格卖给赵某，赵某在合同签订当日支付房款24万元给施某。之后，施某与李某（已被追究刑事责任）共谋，欲再次出售该房屋，并委托中介公司帮助出售。2018年1月，在被告中介公司的居间介绍下，施某与原告朱某就案涉房屋签订了《安置房买卖合同》。合同签订后，朱某支付房款43万元，支付中介费7.3万元。施某收到房款后，将钥匙等交付给了朱某。2018年2月，施某又找到前一个购房人赵某，双方签订了补充协议，赵某于补充协议签订当日支付房款11万元给施某。施某取得该房款后更换了门锁并将钥匙交付赵某。2018年3月10日，朱某因钥匙打不开房门，又联系不上施某，遂至公安机关报警。

原告朱某起诉至法院，要求中介公司及其工作人员退还已收取的中介费，并赔偿其购房损失23.5万元。

【评析】随着城镇化进程的推进，大量的拆迁安置房涌入房地产市场，拆迁户为了加快手中闲置安置房变现的速度，在安置房尚未交付时即开始委托中介进行交易，在这种模式的交易过程中存在着极大的安全隐患。其中尤为严重的是“一房数卖”的风险，拆迁户为了其利益的最大化，抱着侥幸的心理，将安置房进行数次交易，最终侵害了善意不知情购房人的利益，使其已支付的购房款无法追回。而购房人为了尽可能地降低购房风险，往往会选择专业的房产中介职业经纪人进行居间交易。

《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。但该条款并未对中介人的如实报告义务的内容做出细化规定，也没有对因中介人过失造成的委托人损失是否应承担赔偿责任做出规定。

在实务中，由于中介人未尽到谨慎审查义务导致购房消费者损失屡见不鲜。因此应对《中华人民共和国民法典》第九百六十二条中介人的如实报告义务做扩张解释。如实报告义务首先包括中介人的忠实报告义务，应将其所知有关房屋情况如实告知委托人，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；其次是中介人的谨慎审查义务，中介人具有高于普通人的专业知识和辨别能力，是特定领域的专家，正是基于对中介人专业能力的信赖，降低购房风险，购房人才会选择中介机构进行居间交易。同时，对于中介人过失造成的委托人损失是否应承担赔偿责任，则可以援引《中华人民共和国民法典》第九百二十九条对于有偿委托合同的规定：有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。

因此，如果中介公司违反了上述义务且造成了委托人的损失，委托人可主张退还已收取的中介费用，并主张对其所受到的损失承担相应的补充赔偿责任。由此，方可维护购房消费者的合法权益。

结合本案具体情况，南京市溧水区人民法院审理后认为，因房屋出卖人施某是以非法占有为目的，骗取原告朱某支付购房款，其行为已构成犯罪，最终导致了朱某签订的购房合同目的无法实现。而朱某已经支付报酬，故被告中介公司构成不当得利，应当返还已支付的中介费用。同时，被告中介公司未对案涉房源权利载体的安置协议和房票进行过事先的核实，且在居间促成与朱某的交易过程中，所关心的仅是房屋的价款及促成合同的成立，对施某提供的安置协议和房票的真实性仅是进行了表面的审查核实义务。因此，对朱某因受骗导致已交付的部分购房款无法追回的后果，被告中介公司在居间服务过程中，未尽到如实报告义务，存在较大的过错，且具有因果关系，应对原告朱某在不能追回范围内造成的损失承担相应的补充赔偿责任。法院遂判决中介公司向原告朱某退还已收取的中介费用，并对原告朱某未追回的23.5万元购房损失酌情按30%的比例按份承担补充赔偿责任。