如何处理二手房交易中的“阴阳合同”_江苏法治报_2024年11月05日A07

在二手房交易中，买卖双方和居间的中介会千方百计地在二手房买卖合同里试图规避某些法律规定，应运而生了“阴阳合同”。“阴阳合同”是指合同的双方当事人以实现经济利益的最大化、规避法律规定及政府监管为目的，就同一个合同标的所签订的两份实质性内容有明显差异的合同。其中，“阳合同”系双方签订后提交房产交易产权登记管理部门办理过户，其价格并非当事人的真实意思表示，而是用于完税或规避国家法律强制规定；而“阴合同”则是合同当事人私下签订、持有并实际履行的合同，价格符合市场行情，充分反映了双方的真实购买价格。“阴”“阳”两份合同在价格上往往具有较大差异，导致了合同内容的实质性变更。

“阴阳合同”的做法既可以将少报价格或少报面积的合同交给房地产交易中心过户，以减少完税价格，也可以把虚高的房价合同交给银行，来申请更多的按揭贷款。“阴阳合同”的做法看似是买卖双方“双赢”的局面，实际上，这种合同中的虚假意思表示并不会得到法律的保护，更可能为交易双方带来其他的问题。这种行为，不仅违反相关法律规定，应该受到否定性评价，且可能会面临相应处罚和追责。

当买卖双方因签订“阴阳合同”，对房屋价格发生争议时，笔者认为，首先，应当以“阴合同”即当事人的真实意思表示确定房价。因为二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同，即“阴合同”后，出于少交税款或规避国家法律强制规定的目的，又签订了另一份比约定房价低或高的合同，即“阳合同”。由于第二份合同约定的房价并非双方当事人的真实意思表示，且避税行为损害了国家利益，故房屋买卖合同的价款应为“阴合同”中约定的内容。

其次，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，“阳合同”中部分条款无效不影响其他条款的效力，其余条款依然有效，无效的只能是合同的价格条款，不影响其他部分效力。笔者认为，如果将“阳合同”按照全部无效来处理的话，会导致一系列问题。由于无效合同产生的后果自始无效、全部无效，双方返还，那么会出现下列情况：一方面在价格上涨时，卖方通过主张合同无效、撤销房产过户登记，以图高价另卖；房价下跌时，买家通过主张合同无效，以规避价跌风险。如果简单地判决合同无效，无疑就会纵容一方当事人违反诚信原则；另一方面，合同无效后要撤销房屋产权过户登记，房屋产权登记部门进行登记回转也会导致交易资源的巨大浪费以及社会经济秩序的混乱。因此，“阳合同”部分无效一方面可以防止一方当事人肆意利用“阳合同”的无效而损害另一方当事人的合法权益，另一方面也有利于节约社会资源，营造良好的交易环境。

第三，“阳合同”有效部分与“阴合同”规定不同时，应以当事人真实意思表示为准，以此为标准判断合同内容。由于“阳合同”在效力上是部分无效，即价格条款无效，那么在确定买卖双方真实的成交价格时，一般应当以“阴合同”的约定为准。但由于“阳合同”是部分无效和部分有效，在这个部分有效的范围内，如果与“阴合同”的规定有不同之处，应当以哪个合同的规定为准呢？笔者认为，“阳合同”的有效部分与“阴合同”都是当事人的真实意思表示，具有约束力，当两份合同约定不一致时，应以后一份合同即“阳合同”有效部分约定的内容为准。