可在执行中适用“带封过户”新模式_江苏法治报_2024年10月08日A07

【案情】

申请执行人李某与被执行人蔡某民间借贷纠纷一案，生效民事调解书确认蔡某需向李某分期偿还36万元欠款。蔡某因无力偿还，未能按期足额履行，该案遂进入执行程序。在执行中，法院依法查封了蔡某名下一处房产，蔡某表示愿意变卖房产偿还欠款，且已经找到合适的买家。但由于房产已被查封，无法自行交易过户，又担心通过司法拍卖程序耗时久、会产生额外费用，因此蔡某希望法院能够帮忙解决困难。承办法官经审查发现，蔡某所涉其他执行案件均已执行完毕，涉案房产产权明晰、除本案外没有其他查封措施，具备适用“带封过户”的基本要求。承办法官随即向申请执行人李某、被执行人蔡某及买家推介通过“带封过户”的模式来解决。

【评析】

带封过户是在当事人同意的基础上，公证和解协议、公证提存购房款、过户解封“三位一体”同步推进的涉案查封不动产处置新模式。

“带封过户”的核心是充分尊重当事人意愿。债权人、被执行人、买受人三方经充分磋商达成一致，自行处置房产避免强制执行可能带来的腾让难、交付难、弃拍悔拍等问题。申请执行人（债权人）、被执行人、买受人协商一致达成和解协议，申请执行人同意被执行人将名下房产以市场价出售给买受人，买受人于协议指定期限内将购房款全部汇入公证处指定提存账户，由被执行人缴纳案件执行费。

“带封过户”的关键在于全程零风险。法院对“带封过户”进行指导和监督。适用“带封过户”进行处置的不动产，一般要求产权明晰、案件没有争议，对于被执行人尚有较多未能执行完毕案件的，一般审慎适用。承办法官指导债权人、被执行人、买受人自行协商和解，达成的和解协议具有公证效力和司法保障。购房款在公证处提存后，法院同时向公证处、不动产登记中心发出函件和协助执行文书，指示公证处按函件要求将提存的款项清偿房屋剩余房贷后汇入申请执行人账户，同时不动产登记中心协助办理房产过户、解封手续，被执行人和买受人作为房屋买卖双方各自负担相应税款。提存款项支付完毕、房产过户、解封完成后，申请执行人向法院办理结案手续。

“带封过户”的亮点是便利快捷。该案从三方达成和解协议到顺利成交过户，仅用时一周，不但清偿了抵押权，申请执行人的债权也得以实现，案件顺利执行完毕。相比常规司法拍卖程序，大幅提高了处置效率，同时由于案件当事人和买受人全程自行参与处置，避免了强制拍卖可能出现的种种矛盾和问题，不但节省了司法资源，取得良好的法律效果，更赢得各方满意好评，收获了较好的社会效果。