不动产“指示交付”因违法无效_江苏法治报_2024年09月06日A07

【案情】

2021年4月6日，王某与李某签订《房屋转让协议》，约定王某将拆迁安置某小区套房转让给李某，转让价款34万元。2021年5月10日，李某与宋某签订《房屋转让协议》，约定将上述安置房转让给宋某，转让价款为36.5万元，交付房屋时支付32.5万元，余款4万元在办理过户手续时支付；由王某领到房屋产权证之日起一个月内直接通知宋某办理产权过户手续。王某亦签字同意。

李某认为，王某已经领证并通知宋某过户，并约定付款方式为领证后一个月内付清尾款4万元，故请求判令宋某支付房屋尾款4万元及违约金。宋某辩称，还欠李某房屋尾款4万元没有争议，但是其不同意从王某名下直接过户，应从李某名下过户，现过户条件不具备，尾款支付时间未到，不应支付。

【评析】

本案中，李某、宋某以及王某签订的房屋买卖合同实际上存在两次房屋买卖，第一次是王某将案涉房屋售予李某，第二次是李某将案涉房屋售予宋某。在动产中，存在着指示交付，即动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付，是一种观念交付。本案发生的李某与宋某之间的房屋买卖，因李某出卖房屋时，尚未办理过户登记，即在不动产物权上还不能认定为房屋所有权人，李某只是将对房屋的预期所有权转让给了宋某，类似于动产的指示交付。对于不动产物权来说，采取登记生效主义，不是交付生效主义，指示交付是不能产生法律效力的。

根据契税法第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人，应按照规定缴纳契税。李某与宋某签订的《房屋转让协议》对于办理产权过户的事项约定不清，按照李某及王某的理解，案涉房屋的产权应直接从王某名下过户给宋某，将导致两次房屋买卖交易变为一次房屋买卖交易，而导致李某作为其中一次交易的纳税人未按照规定缴纳契税的避税行为，应为法律所禁止，就算当时三方约定是此交易模式，也是无效的。因此，法院认定本案的房屋买卖交易行为应当认定为两次房屋买卖交易，李某试图用一次房屋买卖替代两次房屋买卖在不动产交付上的目的是不能实现的。

故判决宋某应在房屋过户至其名下时向李某支付房屋尾款4万元，王某应于本判决生效之日起十日内协助李某办理房屋过户手续至李某名下，相关税费由李某负担；李某领到房产证后十日内将房屋过户至宋某名下，相关税费由宋某负担；并驳回李某其他诉讼请求。