构成违约“跳单”需具备的条件_江苏法治报_2024年08月06日A07

所谓“跳单”，系中介行业的行业术语，通常是指，在具有中介需求的房产中介、劳务中介、商业中介等服务领域，委托人在接受中介人的服务后，绕开中介人直接完成交易的行为。在民法典发布之前并没有法律直接定义“跳单”，后民法典第九百六十五条对此进行了明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”这在法律层面对“跳单”行为作出了否定性评价，统一了对“跳单”行为的认定标准，确认了中介人报酬请求权，为中介人维护自身合法权益提供了法律依据，对于市场经济有序发展以及全社会诚信体系的建立健全具有重大现实意义。

具体到司法实践中，法院认定委托人构成违约“跳单”，需要严格审查是否具备以下几个条件：首先，当事人之间成立合法有效的中介合同关系。这是前提条件。根据法律规定，中介合同可以是书面形式，也可以是口头形式，在未有书面协议的情况下，应由中介人就与委托人之间存在中介合同关系承担举证责任。比如，双方之间关于委托事项的沟通聊天记录、中介人实地带看图片等，能够相互印证证明存在口头约定或者委托人实际接受了中介人提供的居间服务的，一般可以认定双方之间存在事实上的中介合同关系。

其次，中介人依约向委托人提供了相关居间信息或媒介服务，履行了居间义务。这是基础条件。根据民法典第九百六十五条的规定，“跳单”发生在接受中介人的服务“后”，也即中介人已经实际履行了居间义务，在此之后，中介人才能享有中介报酬请求权。

再次，委托人存在跳过原中介方而与第三方进行交易行为。这是重要条件。委托人与第三方原系通过中介方进行联系、交易，但趋利避害是人之本性，委托人一方面希望通过居间人获得有价值的信息进而签订合同，另一方面又希望少花钱或者不花钱，基于此，委托人往往在获取了居间人提供的信息以后，就采取隐瞒、逃避等绕开中介的行为，直接与第三方进行交易，发生“跳单”，使中介人的辛苦付出全都白费。

最后，中介人的履约行为与委托人的最终缔约行为具有因果关系。这是核心条件。根据民法典规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故而，客观上，委托人须实现了成功缔约，且该缔约建立在利用了相关中介人所提供的交易机会或媒介服务项目，该机会或服务项目与主合同订立之间存在因果关系，中介人才享有报酬请求权。至于成功缔约的事实存在，应由中介人承担举证责任。