虎丘高质效解纷推动溯源治理_江苏法治报_2024年06月27日A06

“我们已经收到了吴某补交的物业费，谢谢检察机关帮我们化解纷争。”近日，苏州市虎丘区检察院对某物业费争议案的当事人进行电话回访时，A物业公司工作人员向检察官致以谢意。

“A物业公司提供的物业服务形同虚设，商业街环境卫生可谓脏乱差，甚至影响到门店的客源，凭什么让我交物业费？”3月14日，吴某来到虎丘区检察院12309检察服务中心怒气冲冲地说。检察官经了解得知，某小区外围商铺业主吴某认为物业公司在日常保洁、修补房屋漏水、维保电梯、绿化等方面的服务都不达标，因此拒不支付物业费。物业公司催收无果后，将其起诉至法院，要求吴某支付拖欠4年的物业费共计5万余元。2023年9月4日，法院判决吴某支付拖欠的物业费。吴某不服，申请再审，被驳回后向虎丘区检察院申请监督。

承办检察官通过听取当事人陈述、咨询专业人士意见等，发现吴某提供的证据与A物业公司未按标准提供服务之间缺乏关联性，吴某在事实上接受了物业公司的服务，应当支付物业费，原审法院判决并无不当。如环境卫生差的照片拍摄于物业公司退场后；吴某提供的聊天记录仅能证明其向业委会反馈过问题，至于物业公司是否收到诉求并处理则无法证实。同时，A物业公司也并非毫无过错，在合作到期后，未向业委会移交物业管理的相关资料，故亦未能提供充分的证据证明其按照标准提供了物业服务，在诉讼时提交的微信公众号推文、工作联系函等只能间接证明提供了物业服务。

“吴某提供的证据不足以证明物业公司履行合同存在重大瑕疵，故其以此为由拒绝支付物业费缺乏依据。但物业公司提供的证据也确实不够充分明晰，导致吴某不服判决，案涉争议难以解决。通过实地了解、类案大数据检索等，发现涉及该小区及物业公司的类似纠纷还有很多，如不及时妥善处理，有可能产生更多的诉讼案件。”查清事实后，虎丘区检察院获知双方均有化解矛盾的意愿，决定召开听证会，为业主和物业公司搭建交流平台，促成双方和解。

5月11日的听证会上，双方围绕争议焦点充分发表意见。“我们想要实施部分改造工程的时候，业委会那边迟迟不审批，导致项目无法推进。”A物业公司现场补充提交了业务签报、工作联系函等证据材料，也道出了无奈，同时承认在物业管理方面确实存在不足。听证员对案件情况进行提问并发表评议意见，一致认为原审判决并无不当。

经过听证，吴某也认识到不按时支付物业费不利于小区整体的物业管理。双方均表达和解意愿。经过检察官与听证员释法说理，A物业公司愿意减免20%物业费，吴某表示赞同。随后，双方签订调解协议，吴某当场申请撤回监督。

办案中，检察官形成专题报告向政法委报送，推动相关部门有效提升物业管理服务水平。