本报特约记者 郑卫平 李冉 本报通讯员 杨磊
小区是温馨的港湾，是业主共同的家园。和谐安宁的小区带来的是优雅和舒适，还能让人感受到品味和尊严。
今年以来，江苏法院聚焦群众对解决物业纠纷高频司法需求，开展“建立健全物业纠纷源头预防化解机制”政法惠民项目，通过走访调研，找准物业纠纷类型、成因、特征，打造集源头治理、多元解纷、诉调对接、示范诉讼为一体的物业纠纷疏导化解机制。一季度，全省法院新收一审物业纠纷案件5018件，同比下降43.08%。
强化部门协作
实现物业纠纷联调共治
小孩子们玩着儿童滑梯，大人们在健身器材上锻炼，棋牌室里不少人在打牌下棋……走进淮安市淮阴区的某花园小区，给人感觉是一派欢乐祥和的景象。
然而，一年前，这是一个有着103件物业纠纷的小区。8号楼南侧下水道经常堵塞，臭气熏天。小区居民向小区物业反映，物业说那是开发商遗留下的问题，物业无能为力。就这样，居民陆续起诉小区物业。
2023年2月，由“淮阴区物业纠纷调处中心”中的“人大代表物业纠纷调处工作室”（以下简称工作室）将该小区情况向街道工委、人大环资委等部门汇报，一周内，人大代表和街道办、住建局等部门负责人到涉事小区调研，实地了解下水道堵塞状况，面对面听居民和物业“诉苦”，而后召开现场议政会，交办小区所属街道办负责筹措资金，并启动小区维修基金，街道办负责施工，住建局负责技术指导。施工完成后，工作室联合居民代表验收施工质量，并收集社情民意，倾听民众感受。通过工作室的推动，该小区堵塞的140米下水管道已重新铺设。居民反映的“急难愁盼”问题以及由此衍生的103件物业纠纷从根源上得到了圆满解决。
据淮阴区法院党组书记、院长刘洋介绍，几年前，物业纠纷呈“井喷”之势，每年的“两会”，都有代表委员关心物业纠纷问题。淮阴法院王晓峰法官牵头起草了《关于建立淮阴区物业纠纷集中调处机制的建议》，获得区人大常委会大力支持。
2022年3月，由司法局、住建局、法院等单位联合成立“淮阴区物业纠纷调处中心”，并制定《关于区物业纠纷调处工作的意见》，理清纠纷调处、信访化解、督促整改等职责范围，法院委派干警指导物业类案集中调处。中心成立以来，年均登记受理案件1200起，立案审理仅100多件。
全省法院切实贯彻落实省委政法委《关于做好2024年度政法惠民实事工作的通知》和《2024年度政法惠民十件实事推进计划表》，充分发挥司法在物业纠纷多元化解中的引领推动作用，主动融入党委领导的社会治理大格局，加强与住建部门、司法行政机关、公安机关、行业协会、基层组织沟通协调，推进多领域联调共治，协同多元化解矛盾、推动基层善治。
提升解纷能力
推动物业纠纷快速化解
几年前，仪征市民王女士购买了一套“三手房”，她满心欢喜搬进新家，入住以后却发现家中时不时会发出不明异响，怀疑自己买到了“凶宅”，惊吓忧郁之余甚至患上神经衰弱，生活受到很大影响。王女士用拒缴物业费的方式表达恐惧和愤懑，物业公司也连声喊冤：“我们也搞不清楚什么情况，即便房子真的有异响，也不是物业的问题啊！”几番“闹腾”下来，双方最终对簿公堂。
房子异响到底来自哪里？仪征法院非诉服务中心对案情进行了初步研判后，指导朱广龙进行调解。朱广龙参过军，转业后有机关工作经历，了解当地的风土人情，取得了国家物业管理师资格，被中国物业管理协会授予“物业管理改革发展30周年物业服务企业资深经理人”荣誉。2022年他受聘成为仪征法院驻院人民调解员。
朱广龙认为，要解开王女士的心结，还得先解开响声之谜。于是，他联系物业经理，一起在房子里蹲守，一直到后半夜都没什么动静，感觉要无功而返时，“咔哒咔哒”，突然传来短暂而急促的声音……朱广龙感觉面前茶几上放着的茶杯盖抖动了一下，他的背后惊出一身冷汗。经过冷静分析和查阅相关资料，他提出，电梯运行至某段与固定的圈梁产生了共振并传导到楼板，从而导致王女士家中有了无规律的异响，可以在电梯轨道固定件与圈梁之间加上橡胶垫以减少摩擦。物业把橡胶垫装上后，异响真的消失了，老朱用自己专业的科学判断破解了“凶宅”之谜。
“物业服务合同纠纷往往涉及多方当事人，矛盾多、沟通难，搞不好就是群体性事件。解决该类纠纷，需要会说法，同时，还需要懂相关政策和社情民意，不少场合，说理的要求比说法更高，这就对解纷人员的素质提出了新的要求。”仪征法院党组书记、院长江厚良介绍，他们在仪征市矛盾纠纷调处化解中心办事大厅设置有专门的物业纠纷调解工作室，挑选了10名驻院人民调解员，还与司法局联合，特聘专业人士朱广龙担任物业纠纷专业调解员，让“朱广龙调解工作室”这个群众“信得过、叫得响”的调解品牌发挥专业能力强、知名度高、热心调解的优势，促进民事民议、民事民办、民事民管。今年以来共诉前分流308件，成功化解192件，诉前调解成功率62%。
朱广龙是江苏众多物业纠纷调解员中的一员。全省法院联动协调房产管理部门及各级物业协会，挑选了一大批专业调解员，并针对调解纠纷中常见问题等进行专项培训，明晰调解员职能定位，提升调解技能素质。资深调解员参与诉前调解，开展示范性调解，推动物业纠纷快立快调。
据省法院民六庭负责人介绍，江苏法院还组建物业纠纷融合法庭、专业化审判团队对物业纠纷类型化审理，提高对蕴含风险隐患案件的鉴别能力和对敏感复杂问题的应对能力，提升物业纠纷化解的专业化水平。同时，基于物业纠纷类型化特征，开发应用“未来法官助手”智能辅助办案系统，通过数据可视化展现物业纠纷类型分布、变化趋势，形成动态提醒，在案件数量出现异常变化的时候，及时加强或调整治理举措，以信息化、智能化、数字化作为提升治理实效的新动能。
坚持前端发力
促进物业纠纷源头消弭
“我们一定认真履职，摸清小区居住人员底数，修复电梯、监控设备，加强小区安全管理。”这是不久前，盐城某小区物业负责人对小区居民的承诺。
盐城中院在审理一起案件时通过走访发现涉案小区管理存在问题，居民对小区电梯、楼层监控经常损坏以及地上车辆停摆无序等问题意见较大，遂与社区干部、物业公司管理人员座谈交流，并提出加强小区设备维护、安全管理等方面意见建议。
抓前端，治未病。盐城中院先后组织开展《盐城市物业管理条例（征求意见稿）》研讨活动4次，针对物业纠纷司法处理路径提出完善意见建议13条，推动将地方立法成果转化为物业纠纷治理效能。针对案件审理过程中发现的物业服务质量不高、公共事项不透明、公共区域存在消防和人身安全隐患等问题，及时发出司法建议，回复率达100%，助力补齐物业纠纷治理短板，助推提升当地物业服务管理水平。
2024年3月，江阴市法院向江阴市住建局发出澄法建〔2024〕2号《关于推进物业服务领域治理工作的司法建议书》，就物业服务违法转包现象严重、业主对物业服务存在认识误区、物业服务企业不当催费激化矛盾、业主委员会功能不彰四方面问题提出相关司法建议，以期完善物业服务领域治理工作，推动全市住宅小区物业管理高质量发展。
省法院民六庭负责人介绍，全省法院针对案件办理过程中发现的问题，以司法建议为抓手，对业委会换届、物业服务违法转包、物业服务范围不明、物业服务合同文本、收费标准、考评体系等依法予以规范；推动物业主管部门、物业管理委员会优化管理机制、帮助物业服务企业优化工作流程，针对可能出现的群体性物业纠纷提前“亮红灯”“响警铃”。近三年来，全省法院共提出有关解决物业纠纷的司法建议20份，实现司法建议“小支点”撬动物业纠纷诉源治理“大杠杆”。