门面房转让后，附建小坯屋归谁？_江苏法治报_2024年05月28日A08

本报通讯员 张凌

房产交易是人生大事，各项约定必须谨慎全面，若交易双方对房屋相关的附属设施未作约定，附属设施应归属哪一方？近日，南京市六合区法院审理了一起卖方要求返还房屋的案件，法院认定门面房旁边的小坯屋附属于房产，判决不予返还。

位于南京市六合区雄州街道某处的门面房原系穆某所有，该房屋建筑面积77.39㎡，穆某在该房屋旁边建造了一座面积约7平方米的小坯屋。2011年11月30日，穆某与丁某签订《房屋买卖合同》一份，以526252元价格将上述门面房转让给丁某，双方未对旁边的小坯屋归属作出约定。丁某购得上述房屋后，将房屋登记在自己名下，并将房屋用于经营烟酒超市。此后双方一直相安无事，但从2021年开始，穆某频繁向丁某索要上述小坯屋，双方因此产生纠纷，穆某遂起诉要求返还小坯屋。

法院审理阶段，经法院现场勘验，内部构造上，小坯屋有一个通道与门面房相连通，小坯屋分为卫生间和洗手池两部分。外部构造上，小坯屋借用门面房的一面墙体，另外三面墙体呈倾斜向下角度在门面房外搭建，上方用蓝色遮盖物封闭。

六合法院审理后认为，本案中，从外部构造来看，该小坯屋在门面房旁边依墙搭建，无法独立成为完整闭合的房屋；从内部构造来看，该小坯屋与门面房内部相通，无法与主房完全分割；从使用功能来看，该小坯屋无论是用于厕所或洗漱间，均是服务于门面房而存在，故小坯屋不能独立存在和使用，是主房的从属物。因双方在买卖门面房时未作特殊约定，小坯屋应随主房一并转让，法院遂判决驳回穆某的诉讼请求。一审判决后，穆某提起上诉，因其在二审未出庭，南京市中级人民法院裁定按穆某撤回上诉处理。

法官说法：

在二手房买卖中，很多房屋都经原房主使用过，除了房屋本身以外，还会有车库、车位等配套设施，以及其他一些附属、添加设施，若双方当事人对上述设施未作约定，事后容易产生纠纷。为避免争议和损失，买卖双方在房产交易时，要对房屋有关的装修、家电、车库、车位等项目或附属设施予以书面约定，对附属设施和屋内的交易物品，可以通过拍照方式附在合同后面，以免某些不良中介和卖家“狸猫换太子”，导致买家“哑巴吃黄连”。