>>>编者按
房地产是国民经济的重要组成部分，安居是民生的核心。受全球疫情及房地产经济下行影响，我国经济受到较大冲击，楼盘矛盾突出，引发房地产市场违约行为增多，甚至有购房者选择弃房断供。“弃房断供”涉及到多方主体的利益，其引发的风险也有很强的外溢和传导效应。一旦购房者选择“弃房断供”，作为借款人将会面临来自银行和开发商的催缴压力，陷入经济上和信用上恶性循环的窘迫境地，大规模的“弃房断供”也会对房地产市场和金融业造成震荡，引发系统性风险。
人民法院作为风险治理主体应有所作为。无锡中院课题组通过深入分析新形势下“弃房断供”案件的特征与成因，回应前沿热点司法问题，不仅在合同解除后果、个人破产法定程序构建等方面有理论意义，为新发展阶段购房者权益保护、促进居住消费健康发展提供决策参考，还具有维护交易稳定、引导金融市场良性发展的实践意义。
针对当前我国“弃房断供”的问题障碍及原因分析，结合我国具体国情，针对不同情形探寻出路，构建保障购房者住房抵押贷款债权司法处理规则。
引入自然人破产程序
有关国家和地区的实践表明，购房者因自身原因无力承担按揭贷款时，不断改进程序是大趋势。我国破产法已经发展到针对商自然人、自然人进行立法的阶段。从浙江台州地区率先建立具有自然人破产实质功能的个人债务清理机制，再到《深圳经济特区个人破产条例》的出台，均是对现实需求的回应。一旦购房者弃房断供无力偿还银行到期债务，引入自然人破产制度以解决住房抵押贷款债权的实现难题具有必要性。
自然人破产程序中，通常处置住房抵押贷款债权时，抵押贷款作为到期债权，通过对抵押住房处置及时获得清偿。然而，自然人破产的最大特点在于自然人生命的延续以及债权人未来财产收益的可能性，不能任由债务人轻易以“弃房断供”声明即免责。而是应当根据债务人的财产及收入情况，设置相关程序准入条件，在保障债务人基本生活的前提下，促使债务人在力所能及范围内清偿债务。
这就需要针对不同的情况设计不同的程序：
一是针对未来具备一定清偿债务能力的购房者，此类人群虽目前已经出现破产原因，但未来有固定或可预见的收入，能够覆盖优先及普通债权。如购房者迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，但长远来看，合同目的仍能实现，解除个人住房抵押贷款并非唯一救济途径，更不是当然救济途径。人民法院应当支持合同继续履行，引导购房者制定个人债务整理计划，适当延长还款期限，确保债务人保留住宅，也能让债权人全额收回债务；
二是针对无固定职业未来也无预见收入，无法提出合理的、可实现的债务清偿安排的购房者，从保障其基本生活需求而言，通过置换住房给予购房者摆脱债务困境的机会，即将目前的房屋置换成满足基本起居功能的房屋。人民法院判决解除个人住房抵押贷款后的执行程序中预留一部分金额用于购买限定面积、价格的房屋。
自然人破产住房抵押贷款债权处置规则上尚处在立法探索阶段，现实中还存在很多难点问题，但在经济快速发展以及实务中需求不断增多的趋势下，通过不断的研究和论证，将构建出一套本土化的自然人破产住房抵押贷款债务处置规则。
购房者行使先履行抗辩权
随着国家不断健全商品房预售款监管制度，可以从目前预收款监管模式角度出发探寻新路径。商品房预售资金监管办法中，一般都有“贷款银行将贷款发放至资金监管账户”的规定，款项只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。这些规定，作为贷款银行的义务应当由贷款人按照相关规定执行，一般的贷款合同条款中也会有相应的约定。银行对专用账户的资金具有监管之职责，且该监管行为贯穿商品房建设至交付房屋整个行为中。
根据民法典第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”按揭银行在充任商品房预售资金监管银行时，资金监管履职不力，致使监管资金被开发商挪用导致楼盘烂尾的，其履行贷款合同的行为即不符合双方约定。借款人（购房者）可拒绝履行还款义务。
有不同的观点认为，专款专用的规定属于行业内部的管理行为，银行对从商品房资金用途的安全性角度出发作出的管理规范，根据贷款合同的约定，贷款银行将贷款发放至资金监管账户后即尽到了监管义务，要求银行全程监管开发商资金使用情况过于苛刻，也不符合目前建筑市场的实际情况，将使企业资金链趋于紧张状态。但我们认为，商品房买卖不同于其他交易行为，“居者有其屋”是生存权最基本的保障，对此《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，都体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。贷款银行无论是从信息掌握以及风险控制能力都优于购房者，但银行未斟酌开发商与购房者的利益冲突，将资金监管不力之风险转嫁给购房者，将产生背离金融资金监管秩序的价值导向。因此，如果贷款银行存在未将贷款发放至监管账户、对于资金有监管不力之过错的情形下，购房者“弃房断供”就是其行使先履行抗辩权，拒绝银行履行请求的行为，从而对金融市场、建筑市场均形成正向引导。
违约赔偿适当调整规则
在房价暴跌导致购房者失去房屋上的所有净值，还背上负资产的情况下，“弃房断供”是购房者作为理性经济人适当的选择，但缔约后市场价格的涨跌属于商业风险的一种，就合同履行而言购房者此时“弃房断供”属于根本违约，购房者应就损失进行赔偿。关于赔偿金额，民法典合同编第五百八十三条和第五百八十四条都体现了完全赔偿原则的要义，即要求违约当事人应当赔偿受害人因违约遭受的全部损失，包括直接损失和可预见损失。实践中，贷款银行为保障自身利益，设置超过实际损失的高违约金作为可预见损失，为防止银行在索赔中获利，仅通过法官自由裁量权进行矫正缺乏法律依据。
对此，我们认为，购房者完全赔偿体现契约严守精神系基于合同自由的考虑，此乃根本原则，但合同正义是对合同自由的矫正，以确保合同功能更好的发挥。对自由的限制需要足够充分且正当的理由，又需要设置明确的法律依据。然而，在我国司法裁判思维中，一般公平具有很大的影响力，裁判者往往自觉不自觉地追求一般公平，忽略合同法语境的公平。故在此层面上，通过合同解释限缩可预见规则的适用范围，从而对合同双方利益予以一定平衡。民法典第一百四十二条规定，法官在解释意思表示的过程中，不应局限合同文本，还需要综合考虑行为的性质和目的、交易习惯以及诚信原则等因素。这为合同解释限缩可预见规则的适用范围提供了实证法依据。在个人住房抵押贷款合同缔约过程中，购房者谈判能力低下，银行往往借助其强势交易地位与购房者签订标准化合同，在该类合同签订和履行过程中，违约损失的可预见性对整个交易无足轻重，且购房者预见违约损失范围的能力远低于银行，法律把损害赔偿建立在可预见基础之上，并不合理。基于此，银行不能基于购房者断供违约的事实主张超出其实际损失的补偿，这相当于为购房者明确了一个潜在的保护底线，即应重新衡量完全赔偿原则在“弃房断供”违约责任中的适用，在个人住房贷款合同违约金调整过程中回归公平原则的本义，以公平制约自治，以“合理性”平衡“真实性”，通过重新平衡完全赔偿原则适用的利益情况，避免贷款人借助强势交易地位及所持信息优势在借款人违约后索取得到本不应获得的、超出实际应索赔损失之外的利益，这也能反之更好地维护购房者在违约赔偿中的金钱利益。