业主车位“被占”，物业公司应尽到管理职责_江苏法治报_2023年12月29日A07

彭鄢

【案情】

原告刘某在小区拥有的一处车位被其他业主涂改车位标识并占用。刘某为此多次要求物业公司对该业主进行规劝并移除占位车辆，物业公司采取了告知及恢复车位标识的措施，但其他业主仍继续占用车位，拒不移除车辆，导致车位占用问题长期未能解决，在刘某提出要求后，某物业公司也未采取其他强制措施制止该业主侵占车位。2022年7月，刘某诉至法院，以物业公司未尽到管理义务为由要求支付违约金5万元。物业公司抗辩认为，其为了化解业主之间的矛盾投入了大量的人力物力，已尽到物业管理义务，刘某应直接向侵权业主主张权利，其不应承担违约责任。

【评析】

本案中，刘某与某物业公司签订的《小区物业管理服务协议》《业主临时管理规约》，赋予了物业公司收取停车费的权利，同时也赋予了物业公司对管理区域内的车位进行有效管理的职责。按照双方约定，在出现业主占用他人车位的情形下，物业公司应进行批评规劝，在批评规劝无果后，可进一步采取申请仲裁或提起诉讼的方式制止业主的侵权行为，从而维护正常的车位使用秩序。在物业公司拒绝采取其他管理措施的情况下，应视为物业公司未尽到物业管理职责，构成违约，须支付违约金。

法院作出判决，认定物业公司就业主侵占车位采取的措施不符合双方约定的标准，未尽到物业管理义务，应承担违约责任，结合刘某无法使用车位造成的实际损失，酌定由物业公司支付违约金5000元。