拍卖住房中的“唯一”如何界定_江苏法治报_2023年12月15日A08

【案情】

申请执行人贾某与被执行人王某民间借贷纠纷一案，王某名下两处不动产，一处为在南京买受的商品房，一处为在外省的宅基地住房。法院基于贾某申请依法拍卖处置王某在南京的住房，但拍卖处置的款项不足以清偿所涉债务。王某主张上述房屋为其名下唯一住房，要求为其保留拍卖唯一住房的必要房租及生活费。贾某以王某在老家有宅基地房屋为由，不同意为其保留房屋租金，致使案件处理产生争议。

【评析】

笔者认为，应视同拍卖处置的“唯一”住房，拍卖处置时应当保留必要的房租。理由如下：

关于被执行人名下“唯一”住房能够执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，如符合法定情形，即便是唯一住房也可以执行。江苏省高级人民法院《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》，对于唯一住房的执行进行了细化，明确“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。因此，被执行人名下“唯一”住房只要符合法律规定的情形，应可供拍卖处置。但是，拍卖处置唯一住房的，必须保障被执行人基本的生存权，债权的执行需要让步于基本生存权利。也即，拍卖处置被执行人名下唯一住房的，应当保留必要的房租或者有置换房屋。

“唯一”应具备法律属性，而不仅是数字属性。如上述，债权的实现需让步于基本生存权利，而“唯一”的判断，应当结合被执行人生活的区域、时间、社会关系等多方面分析认定。本案中，被执行人王某虽然在老家有宅基地房屋，但是已经多年未使用。而且，王某多年在南京工作，其家庭关系、社会关系以及将来的生活圈已经稳定在拍卖处置房产的区域范围内，该房屋已经构成了生活必需的居住房屋。同时，鉴于被执行人学历、收入、年龄等因素，被执行人再去寻找新工作也比较困难。在此情况下，该不动产应当具备“唯一”的特性。

“唯一”标准的认定，需兼顾利益均衡、处置顺序等问题。民事案件强制执行中，债权人权益的实现，需要强制执行措施作为保障，但是，强制措施的运用过程中，需要在规范执行的同时，把握强制的度。本案中，被执行人名下确实有在外地的宅基地房屋，但是执行实践中，宅基地拍卖处置的难度较大，拍卖成交率极低。申请执行人贾某在此基础上，当然优先选择处置被执行人王某在南京的商品房，而非处置宅基地房产。法院基于债权人的申请拍卖处置，债权人权益得以部分实现，此时，应当依法认定该房屋为王某的“唯一”住房，保留必要房租。其后，再另行确定是否处置王某名下的宅基地房屋，如此执行顺序，才能更均衡地保护各方权益，更有利于维护强制执行的公信力和法律的权威性，也符合善意执行、文明执行理念。