“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定_江苏法治报_2023年12月15日A07

【案情】2019年11月29日，王某、叶某与徐某某签订《房产买卖契约》，约定王某、叶某将共同所有的A房屋以73万元价格转让给徐某某，房款预付31万元，余款于产权证满两年后支付。2021年10月25日，叶某、徐某某、阮某某签订《房产转让协议》，约定叶某同意徐某某将A房屋以135万元的价格转让给阮某某，并配合阮某某办理过户登记手续等。并且约定由于王某在国外，可能需要通过诉讼程序解决过户事宜。协议签订后，阮某某于同年11月2日支付购房款100万元后，即接收房屋并占有使用。同年11月17日，阮某某向A法院提起诉讼，要求王某、叶某协助办理过户手续。王某出庭应诉，认可已经收到徐某某支付的73万元房款，并同意将房屋由徐某某转让给阮某某。该案审理过程中，因王某涉及另一诉讼，该房屋被B法院依法查封。阮某某遂向A法院申请撤回起诉，并向B法院提出执行异议。法院经审查认为阮某某明知王某在国外无法配合办理过户登记，仍然签订《房产转让协议》，并不满足排除执行的条件“非因买受人自身原因未办理过户登记”，遂裁定驳回异议，阮某某遂提起案外人执行异议之诉。

【评析】“非因买受人自身原因未办理过户登记”系买受人请求排除执行需要满足的条件之一。但司法实践中，对该条件的审查却争议颇大。

一种观点认为只要买受人作出了向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，即可认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。

第二种观点是采用从严审查的标准，即买受人在购房时明知存在可能导致房屋无法及时办理过户的情形，仍然购买的，即认定其不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。

以上观点均有其存在的合理性。笔者认同第一种观点，这也是目前司法实践中的主流观点。采用该观点的主要考量就是，若买受人已经完成了物权变动的大部分原因行为，仅欠缺最后的登记公示，对其主观过错的认定就不应过分苛责。若采用第二种观点，因买房人购房时存在过错，即作出否定性评价，显然不利于买受人在阻碍过户登记的情形消失后对买房人物权期待权的保护。

综上，本案应当认定为非因买受人自身原因未办理过户登记，判决支持阮某某排除执行的请求。