居住权期待权和抵押权的优先顺位_江苏法治报_2023年12月12日A08

余敏 高明明

【案情】为申购案涉拆迁安置所得房屋，陈某经公证将承租人变更为女儿方某，以方某名义购买并办理房屋产权。同时，方某就“保障陈某有生之年居住权”作出书面承诺。案涉房屋所有权几经流转后，最终变更登记至张某名下。张某向银行借款时，以案涉房屋提供担保，并办理抵押登记。因欠款逾期，张某被银行诉至法院。执行中，法院查封案涉房屋并作出拍卖裁定，案外人陈某以对执行标的享有居住权益为由，提出执行异议。

【评析】本案中，案外人陈某对案涉房屋享有何种权益，是否可以排除执行？笔者试从以下两方面进行探讨。

1.案外人享有居住权期待权。民法典颁布后，居住权作为一项新的用益物权得以确立，蕴含着“居者有其屋”的人文关怀和价值取向，体现了对特殊困难群体权益的关注和保障。本案中，案涉房屋居住权虽未登记，但案外人原系房屋共有者，基于“保障居住权”的书面承诺，一直占有使用案涉房屋至今，符合《执行异议与复议规定》的有关规定，依法应享有对案涉房屋的居住权期待权。

2.居住权期待权和抵押权的优先顺位之争。本案中案外人的居住权期待权和债权人的抵押权，同时存在于一个执行标的上，两者存在利益交织和权益冲突。笔者试从以下方面就其优先顺位进行讨论。（1）时间标准。早在以公证方式确定以方某名义申购房屋时，案外人陈某就与方某对“居住权益”取得书面承诺，先于银行取得抵押权的时间。按照物权理论，同一不动产上设立多个物权时，设立在先的物权具有优先效力，也即“时间在先，权利在先”。（2）价值标准。从房屋来源看，案涉房屋原系案外人陈某家庭共同财产，陈某年逾八旬，在案涉房屋居住30余年，对房屋居住权的期待，承载着“居有定所”的物质保障和“安享晚年”的精神寄托。银行作为专业的金融机构，负有比一般抵押权人更高的审慎审查义务，其在就案涉房屋设立抵押时，并未实地上门查看房屋情况，应自行承担抵押权无法及时实现的风险。

综上，笔者认为，案外人的居住权期待权应先于银行抵押权予以保护，方显准确理解“居住权”的立法原意和引入“物权期待权”的现实意义，彰显司法定分止争的实质效能。