苏州法院对症下药调审“物业案”_江苏法治报_2023年11月10日A08

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中院民一庭深入剖析物业纠纷案件后发现问题主要有三类：业主以物业公司服务不到位、存在瑕疵为由拒付物业费，引发物业服务合同纠纷；物业服务企业未按照相关规定公示资料和信息等，引发业主知情权纠纷；业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益，引发业主撤销权纠纷。

其中，“业主知情权”的范围与界限该如何界定？面对此类案件数量递增的态势，如何快速破解难题，更好实现“公正与效率”？

昆山法院紧扣问题症结，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的应当向业主公开的情况和资料的范围，向双方当事人宣讲物业管理法律法规，明确共有部分的公示范围，有效化解纠纷。该案入选苏州法院2021年度典型案例。

针对物业服务合同纠纷群体性、跟风式诉讼频发的特征，苏州法院积极探索建立示范调判机制，选取有代表性的案件先行立案、先行调判，通过个案示范效应，带动其他同类案件纠纷高效化解。太仓法院2021年制定《关于群体性民事纠纷示范调判机制的规定》，在全省范围内率先建立起一套相对成熟的示范调判方案，入选江苏法院司法改革案例。

府院联动

聚合多元化解“新力量”

“多亏了法院，我现在进出小区方便多了。”对于小李而言，这意味着他的事儿彻底了了，不用再一次次跑物业争论、跑法院走程序了。

2021年6月底，面对“不刷脸就不让进小区”的强制性规定，小李以侵犯隐私为由将物业公司诉至法院，要求其提供其他非生物信息验证方式出入小区。经审理，物业公司违反了“告知同意”原则，应当提供替代性验证方式。后物业公司也认识到了自身的问题，在人脸识别系统上增设刷卡功能。

考虑到本案反映的问题颇具时代价值，在推动社会治理能力现代化方面具有重要意义，承办法官在办好案件的同时，主动走访调研相关政府部门，向吴中区住建局发出了《关于规范物业服务企业人脸识别应用》的司法建议，该建议获评全省法院2021年度优秀司法建议。

近年来，为有力提升物业矛盾纠纷化解效能，苏州法院在府院协同联动方面作出一系列有益探索与实践。2021年，中院与市消保委共同印发《关于建立消费纠纷联动化解工作机制的意见》，与苏州市住建局签订《强化风险预防化解促进房地产市场平稳健康发展共建协议》，并分别出台了《关于充分发挥司法职能作用促进房地产市场平稳健康发展的八项举措》，构建起法院与住建部门有机衔接的包括物业纠纷在内的房地产风险联动化解工作机制。全市10家基层法院亦与辖区住建部门构建起联动化解工作机制，促进物业纠纷的风险化解。